Улучшение дома: реконструкция или строительство нового

Улучшение дома: реконструкция или строительство нового

«Капитальный ремонт» — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.

Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить некоторые другие работы.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

В связи с этим задача компетентного юриста — обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое реконструкция дома

Российский градостроительный закон РФ четко разграничивает понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция». В первом случае основные параметры дома: его высота, расположение, конфигурация несущих и ограждающих конструкций остаются в неизменном виде. Во втором случае может быть выполнена перестройка, появиться еще один этаж.

На этапе реконструкции выполняют:

• перепланировку помещений;
• монтаж новых или ремонт существующих инженерных коммуникаций;
• восстановление основных несущих конструкций, их модернизацию;
• строительство мансардного этажа или веранды;
• изготовление новых, закладку существующих оконных, дверных проемов.

Градостроительный закон включает порядок проведения перепланировки и регистрации. В результате характеристики объекта после изменений перестают соответствовать документации, требуется заменить технический паспорт.

Поэтому сначала надо подготовить проект. В нем будут отражены особенности участка, новые планировочные решения и прочие изменения. Затем требуется получить заключение межведомственной комиссии, результатом которой станет разрешение на реконструкцию.

1.1. Какие документы нужны

Чтобы оформить разрешение на реконструкцию недвижимости придется соблюсти порядок действий. Надо пригласить на объект инженера. Он осмотрит земельный участок, объяснит можно ли выполнить планируемое с соблюдением жилищного кодекса и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

В проекте будут отражены:

• монтаж, удаление оконных блоков, дверных коробок, перенос проемов;
• внутренняя отделка, перечень строительных материалов;
• материал основания;
• спецификация материалов;
• монтаж системы отопления, водоснабжения, вентиляции.

Проект содержит план до и после перепланировки. Он требуется для приведения в соответствие технического паспорта объекта. Оформление осуществляет орган местного самоуправления (в администрации), куда собственник направляет акт о завершении строительства.

Для получения разрешения необходимо подготовить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на дом (свидетельство о праве собственности);
• техническую документацию (техпаспорт, кадастровый план садового или дачного участка);
• готовый проект, на котором отображен разбор существующих, монтаж новых или дополнительных перегородок;
• копию паспорта заявителя, согласие третьих лиц, имеющих право собственности в отношении объекта, заявление;
• справки от коммунальщиков о том, что возможно подключение объекта к сетям, если на участке предстоит провести новые коммуникации.

Согласование важно пройти, чтобы в будущем любая регистрация объекта происходила без проблем. Надо обратиться с заявлением в орган местного самоуправления (БТИ, МФЦ) для приведения в соответствие технического паспорта.

1.2. Когда нужна реконструкция дома

Чтобы точно определить, нуждается ли ваш дом в реконструкции, следует пригласить специалиста, который оценит состояние основания постройки, определит, какие конструкции требуют ремонта, а какие необходимо заменить.

У вас может быть вполне добротный дом в плане технического состояния, но он будет все-равно не комфортным, если вас не устраивает его планировка, количество или площадь комнат. Вам может потребоваться баня или гараж, второй этаж, внутренняя или внешняя отделка.

Чтобы дача стала пригодной для проживания потребуется увеличить жилую площадь, подключить воду, свет, смонтировать отопление, заменить окна, чтобы в доме стало тепло.

Источник: https://domastroevo.ru/stati/perestroyka-doma-v-podmoskove-osnovnye-etapy-i-osobennosti

Какие факторы следует учитывать при выборе между реконструкцией дома и строительством нового

При планировании, финансировании и выявлении стоимости строительной продукции можно выделить несколько понятий: новое строительство, расширение действующего предприятия, техническое перевооружение, реконструкция, поддержание мощности действующих предприятий, а также текущий и капитальный ремонт сооружений и зданий.

Определение 3

Новое строительство – это возведение комплекса объектов подсобного, основного и обслуживающего назначения, предприятий, сооружений и зданий, а также отдельных производств и филиалов, которые после ввода в эксплуатацию находятся на самостоятельном балансе.

Как правило, новое строительство осуществляется на свободных территориях с целью формирования новых производственных мощностей.

Рисунок 2. Строительство производственного здания с нуля. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

При расширении действующих предприятий в действие вводятся дополнительные производства на ранее созданном предприятии. Кроме этого, расширяются действующие и возводятся новые отдельные цеха, а также объекты основного и подсобного назначения на территории действующих предприятий с целью увеличения производственной мощности.

К реконструкции относятся переустройство существующих объектов основных средств, что связаны с повышением технико-экономических показателей производственного процесса с целью увеличения производственных мощностей и улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В процессе осуществления реконструкции могут расширяться отдельные сооружения и здания основного и обслуживающего назначения, а также возводится новые сооружения и здания взамен тех, что подлежат ликвидации (те объекты, дальнейшая эксплуатация которых по экономическим или техническим условиям признана нецелесообразной).

В процессе осуществления реконструкции непроизводственных объектов осуществляется переустройство сооружений, в результате которых меняются их основные технические и экономические показатели (строительный объем, качество и количество квартир, пропускная способность, вместимость) или назначение. Проводится реконструкция с целью улучшений условий проживания, увеличения объемов услуг и качества продукции. При этом может происходить изменение планировки помещения, возведение пристроек (при необходимости – их частичная разборка). Кроме этого может осуществляться улучшение архитектурной выразительности здания и повышение уровня инженерного оборудования.

Техническое перевооружение действующих предприятий – это комплекс мероприятий по увеличению технического и экономического уровня предприятия в целом или отдельных его производств на основании внедрения передовой технологии и новой техники, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования и программного обеспечения новым, более производительным, а также механизации и автоматизации производства.

При техническом перевооружении может осуществляться установка нового производственного оборудования и машин, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, внедрение автоматизированных систем управления, а также присоединение предприятий к центральным источникам электро- и теплоснабжения.

К капитальному ремонту сооружений и зданий относятся работы по восстановлению и замене отдельных их частей или целых конструкций, а также инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Классификация видов капитального ремонта включает в себя:

• комплексный капитальный ремонт сооружений (работы, которые охватывают все здание в целом или отдельные его секции; при этом устраняется их физический и моральный износ, включая наружные сети и благоустройство территории, инженерное оборудование);
• выборочный капитальный ремонт построек (относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов сооружений или оборудования, при котором устраняется их физический износ);
• капитальный ремонт объектов благоустройства и инженерных коммуникаций (работы по ремонту канализации и электроснабжения, сетей водопровода, а также озеленению дворовых территорий, ремонту проездов, дорожек и тротуаров).

Какие преимущества имеет реконструкция дома по сравнению с строительством нового

Строительство дома под ключ имеет множество преимуществ по сравнению с реконструкцией. Начнем с того, что это процесс, при котором все этапы – от проектирования до завершения кровельных работ – выполняются одной компанией. Это значительно упрощает контроль над проектом и гарантирует высокое качество всех выполненных работ.

Во-первых, строительство дома под ключ позволяет избежать многих проблем, связанных с реконструкцией старого здания.

При реконструкции часто возникают неожиданные трудности: устаревшие коммуникации, изношенные материалы, скрытые дефекты конструкции. Все это может привести к дополнительным затратам и задержкам. В новом доме такие проблемы просто отсутствуют, так как все материалы и системы будут новыми и современными.

Во-вторых, строительство нового дома под ключ позволяет создать проект, который полностью отвечает вашим требованиям и пожеланиям. Вы можете выбирать планировку, материалы, стиль – всё, чтобы дом был именно таким, каким вы его себе представляете. При реконструкции же возможности ограничены уже существующей структурой здания, что может сильно ограничивать ваши дизайнерские решения.

Кроме того, строительство дома под ключ включает в себя и такие важные этапы, как кровельные работы , которые выполняются профессионалами. Это гарантирует, что крыша будет долговечной и надежной, что особенно важно в наших климатических условиях.

При реконструкции кровельные работы могут стать настоящей головной болью, если существующая крыша требует капитального ремонта или замены.

Еще одно важное преимущество – это экономия времени. Строительство дома под ключ обычно занимает меньше времени, чем реконструкция.

Причина в том, что все этапы работ четко скоординированы и выполняются одной командой специалистов. При реконструкции же часто возникают задержки из-за необходимости согласования работ различных подрядчиков и решения непредвиденных проблем.

Также стоит отметить, что новый дом под ключ, как правило, более энергоэффективен.

Современные технологии строительства позволяют создавать здания с высоким уровнем теплоизоляции и энергосбережения. Это не только снижает затраты на отопление и кондиционирование, но и делает дом более комфортным для проживания. В старых домах, даже после реконструкции, достичь такого уровня энергоэффективности бывает сложно.

В плане финансов, хотя на первый взгляд может показаться, что строительство нового дома под ключ дороже реконструкции, на самом деле это не всегда так. При учете всех скрытых затрат, которые могут возникнуть в процессе реконструкции, а также потенциальных проблем и задержек, строительство под ключ может оказаться более выгодным решением.

Строительство дома под ключ – это инвестиция в будущее.

Новый дом будет соответствовать всем современным стандартам и требованиям, что увеличит его стоимость на рынке недвижимости. К тому же, такой дом потребует меньше затрат на обслуживание и ремонт в будущем, что также является большим плюсом.

Таким образом, строительство дома под ключ по сравнению с реконструкцией имеет множество очевидных преимуществ: отсутствие скрытых проблем, возможность полного контроля над проектом, высокое качество работ, экономия времени и средств, а также высокая энергоэффективность и надежность.

Какие преимущества имеет строительство нового дома по сравнению с реконструкцией существующего

1. Готовим документы

Чтобы получить разрешение, нужно представить в муниципалитет пакет документов. Ниже приведён стандартный список, но по требованию «на местах» он может быть расширен. 

Вам нужно подготовить: 

• заполненное уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома ( приложение № 1 приказа Минстроя от 19.09.2018 № 591/пр );
• заявление на реконструкцию частного дома в свободной форме; 
• паспорт собственника; 
• план реконструкции с пояснениями, зачем нужны те или иные  работы;
• проект, по которому будет проводиться реконструкция; 
• действующий технический план дома;
• документы, подтверждающие право собственности на дом и земельный участок;
• согласие долевых собственников (при наличии таковых) на реконструкцию дома.

По словам экспертов, техпроект, по которому должны проводится работы, в администрации спрашивают далеко не всегда. Особенно если речь идёт о доме в глубинке, а работы по реконструкции хозяин собирается проводить самостоятельно. 

Но если с вас всё-таки станут требовать планы и чертежи, можно обратиться в отдел (департамент) администрации, который платно оказывает такие услуги. Во-первых, это выйдет дешевле, чем при заказе через проектное бюро, а во-вторых, там хорошо знают требования, которые предъявляют к документам их коллеги-смежники.  

2. Получаем разрешение на реконструкцию

важно

С 1 марта 2019 года процедура получения разрешения носит уведомительный характер: до начала строительных работ собственник должен направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, приложив к нему пакет вышеперечисленных документов ( ст. 51.1 ГрК РФ ). 

Подать уведомление можно лично (обычно их принимает муниципальный отдел архитектуры и градостроительства), через МФЦ, направить почтой или сформировать его через «Госуслуги» . В последнем случае потребуются подтверждённая учётная запись и электронная подпись. 

Госпошлина за процедуру подачи уведомления не взимается. 

В течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления чиновники проверяют документы и затем направляют собственнику уведомление о соответствии или несоответствии реконструкции установленным параметрам и нормам. Если реконструкция планируется в пределах исторического поселения федерального или регионального значения, срок рассмотрения может быть продлён.

Какие факторы влияют на стоимость реконструкции дома

Качество строительных работ и материалов непосредственно зависит от составленной сметы на строительство дома. Смета - это документ, в котором детально прописываются все необходимые работы и материалы для строительства, а также их стоимость. Рассмотрим, почему у одних строителей сметы оказываются дороже или дешевле, чем у других, и какие факторы влияют на окончательную стоимость построенного дома.

Первый и наиболее важный фактор – сложность проекта . Постройка дома может иметь различные сложности, начиная от выбора участка, где требуется выполнение определенного объема земляных работ, и заканчивая использованием инновационных технологий в строительстве. Чем больше сложных этапов требует проект, тем выше затраты на строительные работы и материалы.
Второй фактор, влияющий на стоимость строительства, - это качество материалов . Выбор качественных и экологически чистых материалов является залогом долговечности и надежности построенного дома. От них зависит уровень утепления, звукоизоляции, срок службы конструкции и многие другие параметры, которые влияют на комфорт и безопасность жизни в доме. Но за качественные материалы приходится платить больше.
Третий фактор, важный для формирования стоимости, связан с квалификацией и опытом строителей . Профессионалы со значительным опытом и командой специалистов, способных эффективно выполнять разнообразные работы, добиваются лучших результатов в короткие сроки. Но у них зачастую более высокие расценки за свои услуги, что отражается в итоговой смете.
Четвертый фактор - это регион, в котором осуществляется строительство . Различные регионы могут иметь разные цены на материалы и труд, связанные с транспортировкой и доступностью ресурсов. Кроме того, строительная отрасль в некоторых регионах может быть менее развитой, что повышает стоимость работ.
И наконец, влияние времени играет определенную роль . Величина инфляции, изменение цен на материалы и услуги, сезонные факторы и другие переменные могут привести к изменению затрат на строительство со временем.

Какие факторы влияют на стоимость строительства нового дома

Не все строительно-ремонтные работы относятся к реконструкции и требуют уведомления. Например, если вы делаете капитальный ремонт объекта, но при этом не изменяете ее параметры, фасад, этажность, разрешение на реконструкцию дома оформлять не нужно. Если запланированные работы относятся к реконструкции, мы рекомендуем действовать по закону. Это поможет сберечь немало сил и времени. Согласовать планируемые работы значительно проще и дешевле, чем узаконить уже выполненные.

Пошагово процедура оформления документов на реконструкцию дома выглядит следующим образом:

1. Подать уведомление о реконструкции . Проектная документация для этого не нужна. Достаточно сделать схему СПОЗУ на бланке уведомления.
2. Дождаться ответа от местной администрации. Пока вы не получили положительный ответ, начинать работы нельзя.

Дальше ситуация может развиваться по двум направлениям:

1. Вы получаете положительный ответ и можете начинать строительство.
2. Вы получили отказ на строительство . В этом случае можно устранить причины отказа и подать уведомление еще раз.

Оформление реконструкции жилого дома не требует подачи проектной документации. Но те работы, которые вы будете выполнять, должны соответствовать заявленным. Снести старый дом и построить на его месте новый под видом реконструкции не получится. Несоответствие будет выявлено. И вам придется узаконивать самострой .

После того, как работы завершены, действуем по следующей схеме:

• Подготовка техплана . Обращаемся к кадастровому инженеру, заключаем с ним договор. Заказать технический план дома после реконструкции можно в компании «Геомер групп».
• Когда техплан готов, уведомляем администрацию, что работы завершены и прилагаем техническую документацию.

Дальше остается только ждать, когда комиссия проверит соответствие фактически сделанных работ заявленным. Комиссия выезжает на объект, поэтому вероятность обмануть администрацию не велика. Несоответствие будет выявлено и вы получите предписание вернуть все в первоначальное состояние. Если никаких нарушений нет, вы получаете уведомление о соответствии.

Регистрация реконструкции жилого дома проводится в ЕГРН. Сделанные изменения должны быть внесены в Единый реестр и отображаются в выписке на объект недвижимости. По закону подать документы в Росреестр должна местная администрация. Если не хотите ждать, можете сделать это самостоятельно или доверить специалистам «Геомер групп». Так вы сэкономите свое время.

В Росреестр нужно подать заявление о внесении изменений и приложить к нему все четыре уведомления. Через 7 дней после получения заявления все изменения будут зафиксированы в реестре. Вы получаете выписку из ЕГРН с новыми параметрами дома.

Какие изменения можно внести в существующий дом при реконструкции

Реконструкция частного дома подразумевает изменение параметров здания: высоты, количества этажей, площади, объёма. То есть к ней относят надстройку, перестройку, расширение, а также полную замену или восстановление несущих строительных конструкций здания (). 

Например, если в доме обновили внутреннюю отделку, заменили полы, двери и коммуникации, то это капитальный ремонт, так как кардинальных изменений в строении не производили. 

Но если вы надстроили этаж или превратили гараж в ещё одну комнату, или пристроили веранду, то есть параметры строения стали отличаться от прежнего технического плана, это уже считается реконструкцией. 

И если в первом случае проводить работы можно на своё усмотрение, то при реконструкции требуется получить разрешение местной администрации. Без него ваши действия сочтут самовольными. К чему это может привести, мы расскажем.

важно

Перепланировка — это не реконструкция, так как изменяется только внутренняя конфигурация помещений (перенос перегородок, оборудование дополнительных санузлов или кладовой за счёт других помещений и тому подобное), а само строение не меняется. 

С 2019 года для проведения перепланировки в частном доме получать разрешение не нужно. После внесения поправок в Жилищный кодекс в нём упоминается только процедура для помещений в многоквартирных домах. То есть разрешение сейчас необходимо лишь владельцам квартир. 

Отметим: если технический план составлен до 2020 года, а затем в доме была перепланировка, то при проведении обмеров могут появиться несоответствия между указанной в документе и реальной площадью. Происходит это из-за смены методики при определении площади здания (приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).

Какие изменения можно внести при строительстве нового дома

1. Материалы
2. Застройщику
3. Памятка застройщика. Документы, необходимые для начала строительства индивидуального жилого дома

Памятка застройщика. Документы, необходимые для начала строительства индивидуального жилого дома

Документы, необходимые для начала строительства собственного дома оговорены в соответствующих строительных нормах.

Давайте по порядку рассмотрит строительные нормы и правила, сокращенно – СНиП. Соблюдая их, Вам не придется переступать ту грань, за которой технические проблемы перерастают в юридические.

Местные разрешительные органы руководствуются порядком разработки и согласования проектной документации, республиканскими строительными нормами РСН 70-88 для индивидуального строительства. По ним определяют правильность застройки участка, планировки жилого дома и хозяйственных сооружений. Тут надо хорошо продумать, что еще Вы планируете возводить. После утверждения плана строительства неучтенные в нем объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить свой дом, не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В итоге нередко возникают серьезные ляпы, от которых застройщик хватается за голову. Остановимся на главных моментах.

Обратимся к Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99 "Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства" . Ознакомившись с этим документом, Вы совершенно точно будете знать, какие бумаги потребуются для начала работ на индивидуальном участке.

Самое простое в этом деле – написать заявление на получение разрешения на строительство . К нему следует приложить:

• Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство,
• договор аренды и купли-продажи,а также
• генплан и
• паспорт участка,
• акт о натурном установлении его границ и разбивки строений, красных линий и осей здания.

На основании данного пакета документов глава администрации выносит постановление о разрешении строительства частного дома. Затем составляют паспорт проекта частного жилого дома , в состав которого обязательно включают следующие материалы:

• постановление администрации о разрешении строительства;
• документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
• выкопировку из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
• ситуационный план;
• технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям со схемой;
• планы этажей, фасады разрезы;
• акт, касающийся натурного установления границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Отдельной папкой оформляются проект индивидуального частного дома . В него входят следующие материалы:

• ситуационный план (М 1:500), показывающий размещение объекта строительства в увязке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации;
• топосъёмка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500);
• генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);
• план подвала (техподполья, цокольного этажа);
• планы этажей (М 1:100, 1:50);
• главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);
• характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
• планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);
• план стропильной системы крыши (М 1:100);
• план кровли (М 1:100, 1:200);
• план фундаментов (М 1:100, 1:50);
• сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);
• общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
• сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;
• чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

• Вперед

Переезд на ПМЖ в Петропавловск (Казахстан)

2690

Переезд в Ейск на ПМЖ - отзывы и рекомендации

9609

Во Владимир на ПМЖ - обзор жилья и коммерческой недвижимости

4129

В каком районе Красноярска лучше жить?

6334

Переезд в Алматы на ПМЖ - рейтинг районов для проживания

14176

Как выбрать земельный участок под строительство дома в Санкт-Петербурге?

2338

Строительные подъемники – как выбрать подходящий?