Восстановление исторического наследия: как правильно провести реконструкцию старого дома

Восстановление исторического наследия: как правильно провести реконструкцию старого дома

Фундамент, это основа дома и его текущее состояние критически важно для долговечности всего нашего жилища. При реконструкции необходимо провести работы по восстановлению и укреплению фундамента, чтобы обеспечить его долгий срок службы.

Однако, реконструкция старого фундамента — сложный этап. Старые основания могли делать с нарушением строительных норм и правил, а зачастую и экономя на используемых материалах и их количестве. Фундамент могли сделать выше уровня промерзания или, например, отказаться от его гидроизоляции и утепления.

Фундамент стоит реконструировать на всю глубину его заложения, откопав грунт снаружи по периметру здания. Затем укрепить его, заделав трещины специальным раствором, а снаружи покрыв гидроизоляцией (битумной, например) — Рассказывает технический специалист ООО “ТехноНИКОЛЬ-Строительные Системы”, Валерий Кузьменко.

Чаще всего частично разрушаются ленточные фундаменты, особенно те, где использовался красный глиняный кирпич. Такой фундамент усиливают при помощи металлических обойм или же бетонируют наиболее разрушенные участки. Например, вокруг старой фундаментной ленты собирают опалубку, внутри опалубки создают арматурный каркас и укладывают бетон, тем самым упрочняя существующий фундамент и создавая надежное основание для стен и кровли.

Деревянные дома из бруса, бревна или каркасной конструкции приподнимают и проводят восстановление. Для такой работы лучше пригласить профессионалов, которые установят домкраты, возможно разобрав облицовку и пол, и аккуратно проведут нужные работы.

Столбчатый фундамент может просесть или разрушиться. В этом случае дом также полностью или частично приподнимают. Затем восстанавливают или меняют столбы.

Можно также смонтировать шведскую утеплённую плиту без поднятия дома: под разобранным полом укладывают коммуникации в землю, стелят утеплитель, заливают слой бетона. Столбчатому основанию добавляют новые сваи для распределения веса.

Связанные вопросы и ответы:

Какие этапы необходимо пройти при реконструкции старого дома

1. Готовим документы

Чтобы получить разрешение, нужно представить в муниципалитет пакет документов. Ниже приведён стандартный список, но по требованию «на местах» он может быть расширен. 

Вам нужно подготовить: 

• заполненное уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома ( приложение № 1 приказа Минстроя от 19.09.2018 № 591/пр );
• заявление на реконструкцию частного дома в свободной форме; 
• паспорт собственника; 
• план реконструкции с пояснениями, зачем нужны те или иные  работы;
• проект, по которому будет проводиться реконструкция; 
• действующий технический план дома;
• документы, подтверждающие право собственности на дом и земельный участок;
• согласие долевых собственников (при наличии таковых) на реконструкцию дома.

По словам экспертов, техпроект, по которому должны проводится работы, в администрации спрашивают далеко не всегда. Особенно если речь идёт о доме в глубинке, а работы по реконструкции хозяин собирается проводить самостоятельно. 

Но если с вас всё-таки станут требовать планы и чертежи, можно обратиться в отдел (департамент) администрации, который платно оказывает такие услуги. Во-первых, это выйдет дешевле, чем при заказе через проектное бюро, а во-вторых, там хорошо знают требования, которые предъявляют к документам их коллеги-смежники.  

2. Получаем разрешение на реконструкцию

важно

С 1 марта 2019 года процедура получения разрешения носит уведомительный характер: до начала строительных работ собственник должен направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, приложив к нему пакет вышеперечисленных документов ( ст. 51.1 ГрК РФ ). 

Подать уведомление можно лично (обычно их принимает муниципальный отдел архитектуры и градостроительства), через МФЦ, направить почтой или сформировать его через «Госуслуги» . В последнем случае потребуются подтверждённая учётная запись и электронная подпись. 

Госпошлина за процедуру подачи уведомления не взимается. 

В течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления чиновники проверяют документы и затем направляют собственнику уведомление о соответствии или несоответствии реконструкции установленным параметрам и нормам. Если реконструкция планируется в пределах исторического поселения федерального или регионального значения, срок рассмотрения может быть продлён.

Какие материалы лучше использовать при реставрации старого дома

Реконструкцию старого дома лучше начать с фундамента. Список работ по обустройству основания зависит от его состояния и может состоять из следующих этапов:

• Ремонт фундамента.
• Его утепление.
• Обустройство отмостки.

Разберём каждый этап подробнее.

Ремонт фундамента

Важная информация: Если дом уже старый, и в фундаменте есть трещины, то его следует отремонтировать. Если планируется установка тяжёлых фасадных и кровельных материалов — например, фиброцементного сайдинга и керамической черепицы, то основание дома потребуется усилить.

В любом случае реконструкция фундамента — это очень ответственный и трудозатратный этап реконструкции частного дома. Перечень работ зависит от типа основания и сложности случая. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем обращаться к профессионалам: решение о ремонте или укреплении фундамента должны принимать проектировщики, а все необходимые работы выполнять строители.

Утепление фундамента

Если фундамент вашего дома ещё не утеплён, то лучше это сделать. Теплоизоляция фундамента включает утепление его верхней части, возвышающейся над землёй (цоколя), а также нижней части, расположенной ниже уровня грунта. Обычно для этого используют экструдированный пенополистирол (ЭППС). Это связано с его эксплуатационными характеристиками:

• Низкая теплопроводность. Чем она ниже, тем лучше утеплитель защищает фундамент от промерзания. Теплопроводность ЭППС — 0,029 Вт/(м·К).
• Низкий уровень водопоглощения — 0,4%. Если фундамент сделан из бетона, то в его поры может попадать влага. При замерзании она увеличится в объёмах и может стать причиной появления трещин в основании. Если утеплить фундамент ЭППС, то он не намокнет и не разрушится.

Способ утепления фундамента зависит от его типа. Например, для ленточного используют следующую технологию:

1. Выкапывают траншею вокруг дома . В неё устанавливают утеплитель. Его располагают таким образом, чтобы он закрывал как цоколь, так и нижнюю часть фундамента. Глубина траншеи равняется высоте подземной части основания, ширина — толщине утеплителя (50–100 мм).

   

Обратите внимание!
Выбор толщины утеплителя для фундамента зависит от климата в регионе, в котором расположен дом. Точные размеры определяют строители. Это касается утепления и других частей дома — стен и кровли.

Обеспечивают гидроизоляцию фундамента. Для этого используют специальные обмазки, мастики и рулонные материалы.

2. Устанавливают плиты ЭППС. Их закрепляют специальным клеем и тарельчатыми дюбелями.



3. Обшивают цоколь. Обычно для этого используют технологию мокрого фасада: на плиты ЭППС наносят слой базовой штукатурки, армирующую сетку, а затем финишную отделку: декоративную штукатурку, натуральную каменную плитку, облицовочные панели под камень или кирпич.

Обустройство отмостки

В рамках ремонта старого дома можно сделать отмостку. Это дорожка, которая примыкает к стенам дома. Она может быть твёрдой (из бетона) и мягкой (с верхним слоем из гальки, щебня и декоративных камней).

Оба варианта выполняют две важные функции:

• Обеспечивают отвод воды от фундамента. Отмостку обычно располагают под небольшим уклоном. Благодаря этому осадки не задерживаются у фундамента и стекают по ней в почву.
• Отводят воду от грунта рядом с фундаментом. Если не сделать отмостку, то осадки будут попадать в грунт рядом с основанием. При замерзании земля увеличится в объёмах и будет давить на фундамент. Это может стать причиной появления трещин. Благодаря отмостке осадки будут стекать в почву не рядом с основанием, а на расстоянии от него.

О том, как сделать отмостку, можно узнать в материале.

Как определить степень повреждений старого дома

, вида, объема и стоимости ремонтных работ

Для определения степени износа дома и вида ремонта необходимо тщательно осмотреть сначала фундамент, а затем цокольную часть стен, полы, окна, двери, потолок и крышу, в частности кровлю, ее покрытие. При этом без внимания не должна остаться, если имеется, и традиционная русская печь: ее основание, топка, труба.

Затем обследуют основные узлы, элементы и детали дома, особенно внимательно — балки покрытий и перекрытий, их концы, заделку в стены и т. п.

Далее определяют степень годности кирпичной кладки. Для этого следует слегка постучать по одному из выбранных в стене кирпичей молотком, провести концом напильника по швам кладки. Если кирпич раскрошится, растрескается, а раствор превратится в мелкий песок и пыль, то, естественно, данная кирпичная кладка стены или перегородки непригодна для дальнейшей эксплуатации. Ее надо разобрать, выбрать отдельные сохранившиеся кирпичи, а остальное использовать в качестве добавок в замес растворов или как кирпичный бой для покрытия дорожек сада или огорода вашего приусадебного участка.

Деревянные стены дома, особенно бревенчатые, можно проверить обыкновенным шилом (или другим острым инструментом). В сгнившую древесину оно входит, образно говоря, «как нож в масло». Если бревно повреждено не целиком, то делают врубку, вставку и т. п. Полностью сгнившие бревна заменяют новыми, если их не более десяти. При большем числе таких бревен разбирают сруб. Так же проверяют и деревянные конструкции дома — оконные и дверные коробки, рамы и двери, основание пола (лаги, доски, плахи и др.), на которых могут быть еще и различные разрушения (рис. 1.1).

После всех осмотров необходимо составить специальный список разрушенных конструкций, их элементов и деталей (наподобие акта о приемке) и ориентировочную смету с разделами: основание — фундамент: цоколь и отмостка; стены и перегородки; окна и двери; полы и перекрытие потолка; балки и стойки; пиломатериалы; непосредственно строительный материал: штучный — кирпич, естественный камень (валун, булыжник и пр.); сыпучий — цемент, бетон, известь, мел, песок, гравий; красители; крепежный материал и т. д. Все размеры записывают в кубических, квадратных метрах и литрах. Сразу вписывают стоимость материалов. При подсчете объемов строительных работ, материалов, их стоимости целесообразно использовать подобранный для этих целей типовой или индивидуальный проект усадебного жилого дома, который по своим основным размерам и объему аналогичен вашему. Краткие технико-экономические данные имеются в паспорте такого проекта, а подробные — в прилагаемой к нему технической документации. Вам следует приобрести либо сам проект, либо его паспорт, но лучше сам проект, так как вы сможете им пользоваться при любом ремонте вашего дома.

Какие специалисты нужны для проведения реконструкции старого дома

Реконструкцию старого жилого дома желательно выполнять под ключ. Это позволяет не только решить задачи, связанные с транспортировкой и хранением материалов. Все этапы – проектирование, перепланировку, фасадные работы, работы по монтажу системы отопления, реконструкцию кровли и фундамента под домом, а также внутреннюю отделку помещений полностью выполняют специалисты одной компании. Для начала необходимо выполнить проект и ряд расчетов.

Реконструкцией старого дома называют в том числе и восстановление его несущих элементов, главный из которых – фундамент. Если предстоит надстройка в качестве жилого этажа дома, то конструкции, расположенные ниже начинают испытывать повышенную нагрузку. Поэтому основание дома обычно усиливают. Вариант зависит от типа конструкции – лента или опоры. В первом случае фундамент расширяют, во втором – добавляют дополнительные опоры.

Существуют примеры, деревянные дома проседают из-за изменения уровня грунтовых вод. В этом случае в грунте образуются пустоты. В этом случае важно провести работы по укреплению грунта. Если предстоит сделать пристройку к старому дачному дому, то под нее изготавливают отдельный фундамент, высота, ширина и глубина заложения которого зависит от параметров существующей конструкции.

Если сруб простоял много лет, то заодно следует осмотреть на предмет повреждения доски и венцы, расположенные выше ленты или опор основания. При необходимости их меняют, укладывая на слой гидроизоляции.

Во время проведения реконструкции кровли можно не только изменить ее внешний вид, но и заменить панели перекрытия дачного дома, если они обветшали. Когда планируется перестройка дома и расширение подкровельного пространства, меняется конфигурация крыши, так как мансардный этаж требует высоты не менее 2,2 м.

При осмотре кровельной системы выявляют и заменяют поврежденные элементы, обновляют слой гидро- и пароизоляции, а также лицевой слой кровли. Для этого используют современные материалы высокого качества. Например, делают покрытие из гибкой или металлочерепицы.

Ремонт стен из кирпича, дерева или каркасного дома начинается одинаково – с удаления старой отделки и очистки фасада. Если дачный дом простоял много лет, то скорее всего декоративная отделка утратила свою привлекательность, поэтому ее демонтируют (если облицовка выполнена панелями). Кирпичную кладку иногда можно восстановить.

Если есть решение отделать поверхности, например, имитацией бруса или сайдингом, то следующий этап – сборка каркаса. Затем монтируют утеплитель и обшивку. Реставрацию деревянного фасада старого дома выполняют при помощи «дышащих» материалов, таких как деревянная вагонка, планкен, блок—хаус, но сначала поверхность обрабатывают антисептиками и антипиренами.

Реконструкция каркасных стен также выполняется при помощи многослойных систем с утеплением – это позволяет повысить теплоизоляционные свойства конструкций, сделать жизнь в таком доме более комфортной. Внешняя отделка позволяет придать старому дому современный вид, поэтому при ее выборе следует учитывать стиль фасада.

Внутренняя отделка проводится последовательно:

• сначала выполняют ремонт и выравнивание пола, стен;
• затем поверхности грунтуют;
• после этого отделывают потолок, стены и пол.

На этом этапе также монтируют систему отопления, подключают инженерные сети, выполняют разводку электропроводки.

Как избежать ошибок при реконструкции старого дома

Окна и двери в старых домах требуют обязательной замены. Часто случаются перекосы. Чтобы этого не произошло, работы по замене окон и дверей должны выполнять профессиональные мастера. Чтобы избежать перекоса, перед установкой дверей необходимо демонтировать дверную раму и выровнять стены. Затем каркас рамы заново собирается и вставляется на место. Все щели нужно обработать пеной. Выбор дверей остается за владельцем дома. Что касается окон, то сейчас чаще всего устанавливаются пластиковые модели. Они обладают высокими теплоизоляционными свойствами. Они долговечные и удобные в использовании. Также можно установить деревянные окна. К их выбору нужно отнестись очень ответственно. Некачественная обработка рамы снижает эксплуатационный срок окон.

Обновленные окна полностью меняют вид дома Источник oooarsenal.ru

Укладка пола

Половое покрытие укладывается на бетонную стяжку. Чтобы ее сделать, необходимо демонтировать лаги, очистить площадку от мусора и стройматериалов. Стяжка укладывается следующим образом:

• засыпается песок или мелкий щебень
• настилается изоляционная пленка
• укладывается слой бетона

Затем стяжка выравнивается. На просушку бетона уходит около месяца при температурном режиме 20 градусов.

Перекрытие пола также производится по правилам Источник el.decorexpro.com

После того, как высохнет бетон, можно приступать к укладке полового покрытия. Можно использовать ламинат. Он укладывается на специальную подложку. Около стен оставляется зазор около 1 см. Здесь будет плинтус.

Какие современные технологии можно использовать при реставрации старого дома

Ремонт старых домов в России особенно сложен из-за уникальности каждого здания и особенностей, связанных с их историей, материалами и конструкцией. Рассмотрим ключевые особенности и проблемы, с которыми сталкиваются специалисты при ремонте и реставрации

1. Материалы и технологии прошлого . Дома старой постройки часто строились из материалов и по технологиям, которые сегодня могут казаться устаревшими. Например, деревянные дома требуют особого подхода к гидро- и теплоизоляции, в то время как каменные и кирпичные структуры могут страдать от проблем с затиркой и швами.

2. Историческая ценность. Многие старые дома являются объектами культурного наследия, что требует особого внимания и учета при ремонте. Необходимость сохранить первоначальный облик и декоративные элементы может существенно усложнить процесс.

3. Структурные проблемы. С течением времени дома могут подвергнуться деформации, провалам или другим структурным повреждениям. Восстановление таких домов требует глубокого анализа и иногда может потребовать усиления основания или других частей здания.

4. Климатические особенности. Российский климат предъявляет особые требования к зданиям, особенно в северных и восточных регионах. Морозы, перепады температур и осадки могут привести к трещинам, потере тепла и другим проблемам.

5. Недостаток специалистов . В современной России недостаточно специалистов, обладающих необходимыми навыками и опытом для ремонта и восстановления старых домов. Это может делать ремонт более длительным и дорогостоящим.

6. Юридические аспекты. Некоторые старые дома могут быть зарегистрированы как памятники истории или архитектуры, что влечет за собой определенные ограничения и требования при проведении ремонтных работ.

Как сохранить историческую ценность старого дома при реконструкции

Реконструкция жилого дома представляет собой комплекс архитектурно-строительных работ и технических мероприятий, связанных с изменением или улучшением основных технико-экономических показателей здания для безопасности и эффективности его дальнейшей эксплуатации. Стоимость реконструкции старого дома рассчитывается для каждого конкретного случая, однако в целом на территории России колеблется от 1200 до 22000 рублей за кубический метр .

Что представляет собой данная услуга?

Под реконструкцией дома подразумевается улучшение его технических и эстетических характеристик. Это сложный и многоэтапный процесс. Работы могут выполняться как «под ключ», так и частично. Комплекс мероприятий включает в себя множество различных услуг:

• Выезд специалиста на объект для визуальной оценки и замеров габаритов здания.
• Подготовка проектной и расчетно-сметной документации, с ее дальнейшим согласованием в установленных законодательством органах и инстанциях.
• Непосредственно строительно-монтажные работы (в том числе усиление несущих конструкций, изменение габаритных размеров дома – надстройка и пристройка, замена инженерных коммуникаций, внутренняя перепланировка, внешняя и внутренняя отделка).

От чего зависит общая стоимость реконструкции старого дома?

Расчет стоимости реконструкции проводится поэтапно, а все виды работ, как правило, сначала оцениваются по отдельности, а затем суммируются. Так, например:

• Выезд специалиста на объект обойдется от 500 до 6000 рублей .
• Реконструкция и усиление фундамента — от 2500 до 12000 рублей за погонный метр.
• Реконструкция крыши – от 500 до 9000 рублей за квадратный метр.
• Пристройка веранды — от 2700 до 10000 рублей за квадратный метр.
• Внутренняя отделка дома — от 7500 до 18000 рублей за квадратный метр.
• Внешняя отделка дома — от 600 до 8000 рублей за квадратный метр.

Кроме того, сумма расходов на реконструкцию старого жилого дома зависит от ряда других факторов, таких как:

1. Техническое состояние дома и несущих конструкций на текущий момент (вполне очевидно, что реконструкция обойдется гораздо дешевле, если здание было правильно сконструировано изначально и поддерживалось хозяевами в жилом состоянии, чего не скажешь о заброшенном или возведенном с ошибками доме).
2. Общая площадь и этажность дома , масштабы проекта и как следствие затраты строительных материалов, спецтехники, оборудования и рабочей силы.
3. Местоположение объекта (ключевым моментом в данном случае являются абсолютно все транспортные расходы).
4. Сложность составления проекта и подготовки документации.
5. Территориальное размещение и опыт архитектурно-строительной компании, занимающейся реконструкцией домов (стоимость услуги в столице и областных центрах зачастую несколько выше, чем в других городах Российской Федерации, кроме того, начинающие фирмы могут намеренно снизить прайс для привлечения большего числа клиентов и наработки портфолио).

Виды реконструкции жилых домов

В зависимости от вносимых изменений выделяют реконструкцию:

• Без изменения конструктивной схемы и строительного объема здания.
• С изменениями конструктивной схемы и строительного объема (пристройка, надстройка, кардинальное изменение архитектурного облика).

Также реконструктивные мероприятия в зависимости от объемов строительно-монтажных работ могут быть полными или частичными.

Где можно заказать данную услугу?

На сегодняшний день существует огромное количество частных строительных компаний и фирм, осуществляющих реконструкцию старых домов. На их сайтах зачастую размещена вся необходимая для заказчика информация, в том числе прайс на услуги, сертификаты качества, информация о компаниях-партнерах, сотрудниках и руководителях отделов, отзывы и портфолио (примеры выполненных работ). Предварительно вы можете проконсультироваться в телефонном режиме или режиме-онлайн и уточнить все интересующие вас детали. Как правило, подобные компании всегда предоставляют гарантии на выполненную работу.

Кроме того, на различных платформах по размещению бесплатных и платных объявлений, а также в сообществах и группах в социальных сетях можно отыскать предложения от частных лиц и бригад. Стоимость выполнения реконструктивных работ в данном случае несколько ниже, а потому в целях экономии многие предпочитают именно этот вариант.