Улучшение загородных домов: стратегии проектирования реконструкции

Улучшение загородных домов: стратегии проектирования реконструкции

Реконструкция загородных домов — это один из наиболее популярных способов улучшения жилья. Однако, для успешного выполнения реконструкции необходимо разработать стратегию, которая позволит оптимально использовать финансовые и временные ресурсы. В данной статье мы рассмотрим основные стратегии проектирования реконструкции загородных домов.

H1. Оценка состояния дома

Первым шагом в реконструкции загородного дома является оценка его состояния. Это необходимо для определения объема работ и их стоимости. Для этого необходимо провести обследование дома и определить его конструктивные особенности.

H2. Разработка проекта реконструкции

После оценки состояния дома следует разработать проект реконструкции. Проект должен включать в себя все необходимые работы, такие как:

• Перепланировка интерьеров;
• Улучшение тепло- и звукоизоляции;
• Установка новых систем отопления, вентиляции и кондиционирования;
• Ремонт кровли и фасада;
• Установка новых дверей и окон;
• Установка электрической и водопроводной систем.

H3. Выбор материалов и оборудования

При выборе материалов и оборудования для реконструкции загородного дома необходимо учитывать их качество, долговечность и экологичность. Кроме того, следует выбирать материалы и оборудование, которые соответствуют стилю и архитектурному решению дома.

H4. Подбор специалистов

Для выполнения реконструкции загородного дома необходимо нанять квалифицированных специалистов. Они должны обладать необходимыми знаниями и опытом в области строительства и ремонта. Кроме того, специалисты должны быть ответственными и исполнять работы в срок.

H5. Оценка стоимости реконструкции

Перед началом реконструкции необходимо оценить ее стоимость. Для этого необходимо составить смету расходов, которая включает в себя все необходимые работы, материалы и оборудование. Стоимость реконструкции зависит от объема работ, качества материалов и оборудования, а также от квалификации специалистов.

H6. Заключение

Реконструкция загородного дома — это сложный процесс, который требует тщательного планирования и организации. Для успешного выполнения реконструкции необходимо разработать стратегию, которая позволит оптимально использовать финансовые и временные ресурсы. При выборе материалов и оборудования следует учитывать их качество, долговечность и экологичность. Кроме того, для выполнения реконструкции необходимо нанять квалифицированных специалистов.

Связанные вопросы и ответы:

Что включается в процесс проектирования реконструкции загородных домов

При выполнении реконструкции здания для разработки проекта заказчик должен представить проектировщику утвержденное задание на проектирование с приложением:

• правоустанавливающих документов на земельный участок и здание, подлежащее реконструкции;
• зарегистрированного градостроительного плана земельного участка;
• материалов геологических изысканий;
• отчета о проведенном техническом обследовании объекта реконструкции;
• выкопировки из топографического плана территории с нанесенными существующими строениями и сетями;
• технических условий на подключение к инженерным сетям или договоры о техническом присоединении к ним;
• согласования реконструкции от собственников объекта;
• разрешение органа местного самоуправления на проведение реконструкции жилого дома .

После оформления договора согласно требованиям на проектирование реконструкции зданий, изложенными в ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ, разрабатывается архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта, включающее архитектурные решения с учетом градостроительных, конструктивных, природоохранных и социальных требований к зданию, подлежащему реконструкции. АГР согласовывается с органом местного самоуправления.

Основанием для разработки проектной документации становится договор подряда заказчика и проектировщика с приложением задания на проектирование. Состав и содержание проектной документации регламентировано Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Однако, для объектов, в финансировании которых бюджеты любого уровня не участвуют, разделы «Сметная документация» и «Проект организации строительства» выполняется только по требованию заказчика.

Проектирование реконструкции осложняется тем, что существующие несущие конструкции рассчитаны на определенную нагрузку и их превышение может привести к возникновению аварийной ситуации. Поэтому в соответствии с действующими в ходе проектирования реконструкции зданий требованиями необходимо учитывать предельное напряжение в конструктивных элементах здания с тем, чтобы не усугубить существующие проблемы.

Немаловажное значение для проектирования здания с нормативными показателями энергоэффективности имеют теплотехнические характеристики существующих ограждающих конструкций. Увеличение толщины теплоизоляции стен и чердачных перекрытий может привести к превышению допустимой нагрузки, поэтому кроме расчета нагрузок необходим выбор оптимальной комбинации материалов.

При необходимости надстройки здания дополнительными этажами или перевода неотапливаемого чердака в мансардное помещение учитывается не только предельно допустимая нагрузка на несущие конструкции, но и разрабатываются мероприятия по ее повышению либо за счет усиления несущих элементов, либо за счет формирования интерьера или установления специального режима его эксплуатации.

Комплект разработанной в соответствии с правилами реконструкции зданий проектной документации совместно с отчетом о результатах инженерных изысканий должен получить заключение экспертизы, причем документация на объекты, финансирование которых полностью или частично ведется за счет средств бюджетов всех уровней подлежит исключительно государственной экспертизе. Ее положительное заключение становится одним из основных документов, позволяющих рассчитывать на получение разрешения на строительство.

После получения заключения экспертизы на основании принципиальных решений, заложенных в проектной документации, выполняются рабочие чертежи, детализирующие конструктивные и технологические особенности запроектированного объекта.

Какие факторы следует учитывать при разработке проекта реконструкции загородных домов

На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п. В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю. При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения. Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.

Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства. В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.

До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:

• оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
• исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
• обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания );
• оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании "Олимпия" (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.

Какие изменения можно внести в проект реконструкции загородных домов, чтобы сохранить исторический облик здания

Внешняя отделка подвергается ветровым нагрузкам и воздействию осадков, а так же служит дополнительным тепло и шумо-изоляционным слоем, поэтому должна объединять в себе эстетическую привлекательность и устойчивость к внешним факторам. Классические материалы, типа облицовочного кирпича, штукатурки, натурального и искусственного камня мы рассматривали ранее в статье "Внешняя отделка загородных домов и коттеджей", поэтому в данной публикации мы расскажем о менее известных, но современных и качественных видах наружной отделки.

Керамогранит (большие плиты)

Это материал, который получают путем обжига и прессования смеси из глины, полевого шпата и кварцевого песка с добавлением минеральных красителей. Каждый элемент керамогранита имеет уникальный рисунок, придающий фасаду индивидуальный вид.

Достоинствами стройматериала являются:

• Повышенная прочность и устойчивость к механическим воздействиям;
• Большой выбор фактур и оттенков для имитации натурального камня или разных пород дерева;
• Широкая разновидность: мозаичный, полированный, глазурованный, матовый, лощеный, структурированный.

Керамогранит имеет существенный вес, поэтому определиться с облицовкой стоит заранее, еще на стадии проектирования фундамента.

Композитные панели (HPL панели)

С недавних пор производители начали выпускать специальные HPL плиты для фасада, выполненные по технологии двойного отверждения. Внутренние слои панелей склеивают под высокой температурой и давлением, поэтому материал практически не уступает по прочности твердым породам дерева. К достоинствам HPL также относятся:

• Разнообразие фактур и оттенков;
• Сохранение первозданного вида на долгие годы за счет обработки УФ-лаком, содержащим специальные добавки или пленки;
• Высокая степень пожарной безопасности;
• Хорошие влагоотталкивающие свойства.

Планкен (деревянные панели)

Планкен представляет собой профилированный материал, визуально похожий на террасную доску. Бывает прямой и скошенной формы. Обычно деревянные панели делают из сибирской лиственницы, но могут использоваться и экзотические породы (например, мербау). Планкеном выделяют отдельные части фасада.

Данный вид панелей привлекает красивым природным и уникальным рисунком, который придает постройке благородный облик. Материал также высоко ценится благодаря следующим свойствам:

• Отсутствие пазогребневых соединений;
• Красиво смотрится практически в любом архитектурном стиле;
• Создает визуальное единение с природой;
• Способствует хорошей теплоизоляции коттеджа;
• Простой и быстрый монтаж.

В производстве древесину обрабатывают огнеупорными средствами и специальными составами, защищающими материал от гниения, воздействия УФ-лучей, грызунов и других внешних факторов.

Металлические панели COR-TEN

В наружной отделке фасадов домов отлично зарекомендовали панели типа COR-TEN. Материал выполнен из нержавеющей стали с эффектом ржавчины, достигаемым за счет покрытия специальным химическим составом. Благодаря ему поверхность материала покрывается защитной оксидной пленкой, которая полностью исключает проникновение кислорода в поры металла, тем самые защищая его от коррозии. Еще кортен называют «хамелеон» из-за изменения оттенка поверхности, в зависимости от яркости солнечного света.

Панели из атмосфероустойчивой стали используют как для надежной защиты фасада от внешнего воздействия, так и для выделения отдельных элементов фасада. Декоративная ржавчина придает коттеджу нотки брутальности и приглушенной «дерзости». Такое решение говорит о творческой смелости хозяина дома и восприимчивости к новым идеям.

Если простого эффекта старины мало, можно найти панель COR-TEN с перфорацией. С ее помощью можно организовать необычную подсветку, которая ночью изменит дом до неузнаваемости.

Фальц (стальная кровля)

Не так давно фальцевую (стальную) кровлю можно было увидеть только на фасадах промышленных зданий. Она представляет из себя листы холоднокатаной стали с тонким покрытием цинка, которые фиксируются между собой с помощью специального замка - фальца. Такое соединение без сквозных отверстий имеет повышенную прочность, герметичность и высокую скорость сборки.

Какие материалы и технологии используются при реконструкции загородных домов

Подборка наиболее важных документов по запросу Разрешение на реконструкцию частного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15.05.2024 N 88а-9333/2024 (УИД 39RS0001-01-2022-004800-93)
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения об отказе в снятии с кадастрового учета многоквартирного жилого дома.
Обстоятельства: Истец, являясь арендатором земельного участка, заявляет, что многоквартирный дом, расположенный на земельном участке, исходя из правоустанавливающих документов, фактически не существует.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение. Судебная коллегия кассационного суда указала, что в данном случае, вне зависимости от формы обращения в государственный орган, судам надлежало выяснить законность и обоснованность постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома с кадастровым номером , площадью 660 кв. м. Между тем указанные фактические обстоятельства дела судами не выяснялись. Выводы суда апелляционной инстанции о фактической реконструкции индивидуального жилого дома в многоквартирный, и прекращении существования индивидуального жилого дома в связи с этим, не основаны на доказательствах, имеющихся в деле. Отсутствие в администрации городского округа "Город Калининград" сведений о выдаче разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома и разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, вопреки выводам судов, само по себе о законности постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома не свидетельствует. Какой объект фактически находится на вышеуказанном земельном участке, и имеются ли основания для снятия его с государственного кадастрового учета, судами и административным ответчиком не установлено.

Как можно оптимизировать проект реконструкции загородных домов, чтобы сократить расходы на строительство

Если вы хотите приобрести экологически чистые строительные материалы для возведения стен, то вам можно посоветовать следующие варианты:

1. Глиняный или силикатный кирпич, изготовление которых происходит из натуральных компонентов: глины, известняка и песка. Мало того, именно кирпич считают одним из наиболее надежных и технологичных материалов для возведения стен.
2. Натуральная древесина. Речь идет об оцилиндрованном бревне или профилированном брусе. Такой материал нуждается в обязательной обработке защитными составами против паразитов и микробов. При правильном проведении защитных мероприятий дерево способно служить очень долго.
3. Натуральный камень. Этому материалу свойственны высокие прочностные показатели. Однако ввиду дороговизны полностью каменных сооружений, нуждающихся в прочном фундаменте, данный материал чаще всего применяется только для строительства первых этажей.

Это были традиционные экологически чистые материалы для строительства, но и многие современные стройматериалы отличаются высокими показателями экологичности. Речь идет о таких вариантах:

• Керамическая пена. Данный материал нередко называют керпен. Отличается высокими показателями пористости и изготавливается из легкоплавких глин, перлитов, цеолитов, базальтов и отработки горных пород. В результате получается материал, который превышает по своим прочностным показателям кирпич, но отличается значительно меньшим весом.
• Зидарит. Эти строительные плиты практически полностью состоят из древесной стружки. Лишь 10% их состава приходится на цемент и жидкое стекло. Отличный выбор в качестве утеплителя, конструкционно-строительного материала, опалубки и т. д.
• Соломит, камышит. Как становится ясно из названия, это блоки, произведенные из соломы или камыша с добавлением глины. Им характерна высокая прочность и легкость. Такой материал является неплохим решением для теплого климата, где из него выстраиваются небольших размеров фермерские домики. В условиях холодного климата такие материалы применяются для возведения хоз. построек. Можно применять камышит и соломит в качестве утеплителя для капитальных кирпичных и деревянных домов.

Какие законодательные ограничения и требования существуют для реконструкции загородных домов

По словам Егора Грибова, класс энергоэффективности дома зависит от нескольких взаимосвязанных параметров: качества его теплоизоляции, воздухопроницаемости конструкции, наличия в ней мостиков холода, эффективности систем отопления, вентиляции, освещения. 

Здания класса энергоэффективности А и выше строят с использованием энергосберегающих технологий и материалов.

Это подразумевает: 

• сертифицированные стройматериалы;
• качественную теплоизоляцию;
• герметичные стеклопакеты;
• отопление от собственной котельной с современным оборудованием;
• использование системы управления энергопотреблением (умного дома); 
• установку вентиляции с рекуперацией тепла.       

При возведении энергоэффективного дома важно также учитывать инсоляцию участка, на котором он строится. 

Правильное расположение здания позволяет дольше использовать естественное освещение, минимизировав тем самым потребление электричества.    

Примером того, как можно обеспечить энергоэффективность загородного дома, может служить проект LV150 из линейки Livvil . Этот одноэтажный модульный дом площадью 150 кв. м с тремя комнатами, двумя санузлами и гардеробной. При его строительстве (как и других домов линейки) «Избург» использует здоровую качественную древесину камерной сушки.

Все детали домокомплекта для LV150 производятся в заводских условиях на станках с ЧПУ, что обеспечивает высокую точность и совместимость модулей при сборке. Благодаря этому в собранных домах нет щелей, через которые в них бы проникал холодный воздух и уходило тепло. 

Заводская сборка также позволяет качественно смонтировать теплоизоляцию на каркас дома, не опасаясь, что утеплитель намокнет из-за плохой погоды или неправильного хранения, как это бывает на стройплощадке.

Высокоэффективная теплоизоляция — один из главных факторов энергоэффективности здания, снижающих теплопотери, а вместе с ними и расходы на отопление.

Следующее слагаемое высокой энергоэффективности домов Livvil — качественные герметичные стеклопакеты.  

Дома LV150 оснащены и вентиляционной системой с рекуперацией тепла, благодаря чему поступающий внутрь свежий воздух нагревается за счет удаляемого отработанного. Это помогает сохранять тепло зимой и прохладу летом. 

Рекуперация позволяет вернуть в дом до 80% уходящего через вентиляционные шахты тепла.

В совокупности эти решения обеспечивают дому минимальные теплопотери и позволяют значительно сэкономить на его эксплуатации.

Как можно сохранить экологическую чистоту при реконструкции загородных домов

Ежегодно в интерьерном дизайне появляются новые направления, декоративные и стилистические приемы. По сравнению с отделкой квартир у дома больше возможностей видоизменить обстановку. Однако использовать новшества нужно правильно и с учетом запросов владельцев к уровню комфорта. Рассмотрим популярные дизайнерские решения для частного строения.
Больше света и пространства. Жилые комнаты и функциональные зоны рекомендуется делать светлыми и просторными. Особенно это касается небольших по площади помещений. Если не хочется заниматься перепланировкой, можно задействовать достаточно простые приемы из арсенала дизайнеров:

• Потолок, перегородки и стеновые конструкции выкрасить/отделать материалами светлых тонов, желательно без фактуры. Напольные покрытия в этом случае должны контрастировать со светлыми оттенками стен и потолков. Например, можно использовать темно-коричневый ламинат или паркет.
• Отражающие и глянцевые покрытия также визуально увеличивают пространство, поэтому их желательно использовать в декоре помещений.
• На окна рекомендуется повесить жалюзи вместо текстильных и тяжелых штор.
• Зонировать пространство можно без использования перегородок. С помощью принципов свободной планировки можно получить просторные и хорошо освещенные помещения.
• Использовать многоуровневое освещение, чтобы свет попадал в каждый уголок комнаты. Линейное или точечное освещение также увеличивает пространство.

К более сложным приемам относят панорамное остекление в загородном доме . Установка крупноформатных стеклопакетов позволяет сразу решить проблему плохой освещенности помещений. Еще одной заметной тенденцией стало использование застекленной мансарды. То есть панорамное окно монтируют на один из скатов кровли.
Второй свет — интересный вариант обустройства интерьера в частном доме. В таком строении отсутствует межэтажное перекрытие, а естественное освещение происходит через панорамное окно на фасаде здания. В помещениях нет недостатка пространства и освещенности. Помимо того, высокие потолки позволяют использовать нестандартный декор. Например, большие люстры, высокие декоративные деревья, массивные предметы интерьера и гарнитур.
Открытая планировка Open Space. Еще одна идея как сделать пространство загородного коттеджа более комфортным для жильцов. Принципы студийной планировки обычно применяются для помещений общего пользования. Например, гостиная, холл, кухонная зона, столовая. Однако планировка типа Open Space может использоваться и для спален, домашних кабинетов, игровых зон и детских комнат. Помещения зонируются не перегородками, а с помощью отделки, освещения, потолочных конструкций в несколько уровней, меблировки.

Какие современные технологии можно использовать для улучшения энергоэффективности загородных домов

Реконструкция частного дома подразумевает изменение параметров здания: высоты, количества этажей, площади, объёма. То есть к ней относят надстройку, перестройку, расширение, а также полную замену или восстановление несущих строительных конструкций здания (). 

Например, если в доме обновили внутреннюю отделку, заменили полы, двери и коммуникации, то это капитальный ремонт, так как кардинальных изменений в строении не производили. 

Но если вы надстроили этаж или превратили гараж в ещё одну комнату, или пристроили веранду, то есть параметры строения стали отличаться от прежнего технического плана, это уже считается реконструкцией. 

И если в первом случае проводить работы можно на своё усмотрение, то при реконструкции требуется получить разрешение местной администрации. Без него ваши действия сочтут самовольными. К чему это может привести, мы расскажем.

важно

Перепланировка — это не реконструкция, так как изменяется только внутренняя конфигурация помещений (перенос перегородок, оборудование дополнительных санузлов или кладовой за счёт других помещений и тому подобное), а само строение не меняется. 

С 2019 года для проведения перепланировки в частном доме получать разрешение не нужно. После внесения поправок в Жилищный кодекс в нём упоминается только процедура для помещений в многоквартирных домах. То есть разрешение сейчас необходимо лишь владельцам квартир. 

Отметим: если технический план составлен до 2020 года, а затем в доме была перепланировка, то при проведении обмеров могут появиться несоответствия между указанной в документе и реальной площадью. Происходит это из-за смены методики при определении площади здания (приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).