Все, что нужно знать о документах для строительства дома

Все, что нужно знать о документах для строительства дома

1. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Выписка доступна онлайн на сайтах Росреестра и Роскадастра (ссылки работают не во всех браузерах), а также на портале госуслуг . Бумажный документ можно заказать в МФЦ.  
2. Обратиться к публичной кадастровой карте в национальной системе пространственных данных (НСПД).

На публичной кадастровой карте можно увидеть как категорию выбранной вами земли, так и ее ВРИ. Напомним: для возведения дома подойдут только две из семи глобальных категорий — земли населенных пунктов (ЗНП) и земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ). 

Так как Росреестр является участником госпрограммы «Земля для стройки», на публичной кадастровой карте доступен фильтр, показывающий пользователям участки, на которых можно возвести жилой дом. Подать заявку на оформление выбранного участка можно прямо на сайте. 

Подробное описание ВРИ и их цифровые коды можно найти в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков. 

что еще нужно знать о земле

1. Земля, предназначенная для ИЖС, стоит дороже участков с другими ВРИ. Если вариант кажется подозрительно дешевым, лучше уточнить, можно ли построить там полноценный жилой дом. К примеру, земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов предполагают капитальное строительство, а за их чертой — нет. 
2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) нередко вносят коррективы в планы покупателя, их лучше сразу уточнять на официальном портале администрации или на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (в разделе «Документы», с поиском по интересующему региону).
3. Если участок для ЛПХ, ИЖС или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его владельца могут оштрафовать (взыскать до 1,5% кадастровой стоимости), а при повторных нарушениях — даже изъять землю ( ст. 284 ГК РФ ). 
4. Штраф (0,5–1% кадастровой стоимости) полагается и за нецелевое использование участка.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое разрешение на строительство

• разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами, выдается федеральным органом управления государственным фондом недр;
• разрешение на строительство объекта использования атомной энергии выдается Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом";
• разрешение на строительство объекта космической инфраструктуры выдается Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос";
• разрешение на строительство гидротехнических сооружений первого и второго классов, аэропортов или иных объектов инфраструктуры воздушного транспорта, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, объектов обороны и безопасности, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, линий связи при пересечении Государственной границы РФ, на приграничной территории РФ, объектов, строительство, реконструкцию которых планируется осуществить на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ, исключительной экономической зоне РФ выдается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;
• разрешение на строительство объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда, которые допускаются к строительству на них при использовании лесов для осуществления рекреационной деятельности выдается органом государственной власти субъекта РФ, утвердившим положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов;
• разрешение на строительство объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории выдается федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, в ведении которых находится особо охраняемая природная территория;
• разрешение на строительство в случаях, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, выдается исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на строительство

Документы для получения разрешения на строительство любого объекта недвижимости должны быть оформлены согласно требованиям действующего законодательства. Справки являются подтверждением, что проектируемое здание соответствует нормам безопасности. Это значит, что во время строительства и эксплуатации ОКС жизни и здоровью людей ничего не угрожает. Также получение разрешения на строительство дает возможность легализовать строение и поставить его на обязательный госучет.

Выдачей разрешительной документации занимается местная администрация. Для ее получения застройщик должен подготовить установленный набор справок и согласований с уполномоченными инстанциями. Основной законопроект, регулирующий выдачу разрешения на возведение ОКС, является Градостроительный Кодекс РФ . Согласно ст. 51 данного нормативного акта, разрешение на строительство - это единственный документ, обладатель которого вправе приступать к возведению любого ОКС (жилой дом, МКД, хозпостройка, гараж, трубопровод).

Также исходя из нормативов, закрепленных в этой же статье ГрК РФ, чтобы согласовать застройку, проектируемое строение должно соответствовать таким нормативным актам:

• Градостроительный план (ГПЗУ) ;
• Межевой план ;
• Вид разрешенного использования ЗУ .

Помимо Градостроительного кодекса, процесс оформления разрешения на строительство регулируется такими законопроектами:

• Приказ Минстроительства РФ № 117 ;
• ФЗ РФ № 210 ;
• Постановление правительства РФ № 1038 ;
• ФЗ РФ № 340;
• Жилищный Кодекс РФ.

Документы, которые нужны для получения разрешения на строительство, подаются на согласование представителям местной власти собственником земельного участка. Разрешительный бланк имеет ограниченный период действия. Если меропритятия по возведению ОКС не будут закончены в установленный период, то застройщика могут обязать выплатить штраф ( КоАП РФ, ст. 9.5 ).

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на эксплуатацию

Чтобы получить согласие государственного органа, нужно правильно составить заявление установленной формы и приложить к нему пакет обязательных предусмотренных ГрК РФ документов.

К ним относят :

• документ, который удостоверяет личность заявителя или же полномочие его представителя;
• свидетельство о праве собственности на ЗУ, на котором был возведён ОКС;
• акт о приёмке нежилого строения в эксплуатацию при заключении договора о возведении объекта с генподрядчиком;
• документы:
  • подтверждающие соответствие возведённого ОКС утверждённым техрегламентам, требованиям утверждённого проекта, требованиям энергоффективности;
• схемы планировочной организации ЗУ, на которой изображён возведённый ОКС и подключенные к нему сети;
• документы о выполнении ТУ, которые подписаны представителями организации, отвечающих за функционирование сетей И-Т обеспечения;
• техплан для получения разрешения на ввод объекта коммерческой недвижимости в эксплуатацию;
• заключение, которое устанавливает факт соответствия готового строения разработанному проекту и требованиям техрегламента. Оно выдаётся бесплатно региональным органом гостройнадзора после проведения проверки здания;
• договор со страховой компанией об обязательном страховании гражданской ответственности собственника опасного производственного объекта в случае договор обязательного страхования гражданской ответственности собственника объекта, который заключается на случай причинение вреда физическим лицам в результате возникшей аварийной ситуации;
• описание охранной территории в случае возведения линейного объекта в текстовом и графическом виде;
• акт, который был составлен во время приёмки работ, подтверждающий соблюдение требований, связанных с сохранением требований для объекта культурного наследия.

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на снос

Такой статус строения – чрезвычайно редкая для частного собственника ситуация, вероятность столкнуться с ней практически равна нулю. Подавляющее большинство исторических зданий принадлежит государству, небольшое количество – коммерческим, прочим организациям.

Стать владельцем подобной недвижимости случайно, не зная о ее статусе, невозможно. Всю информацию о строении содержат документы, которые просматриваются перед покупкой.

Получить разрешение на снос исторического здания очень сложно, для этого нужно инициировать и пройти ряд экспертиз.

Собственнику принадлежит часть строения

Например, капитальное двухквартирное строение. Есть два пути законно снести свою половину.

Если здание обветшало, нужно получить соответствующее заключение. Согласие второго собственника – владельца другой половины дома – здесь необязательно.

Удаление половины строения может быть оформлено как необходимый зданию капитальный ремонт. Для демонтажа следует привлечь надежную, работающую официально компанию, чтобы у соседа не было поводов предъявить обвинения в порче имущества. Работа должна быть выполнена таким образом, чтобы оставшаяся часть строения сохранилась.

Когда нет заключения о том, что половине здания нужен капремонт, демонтаж с последующей перестройкой или без нее – исключительно желание собственника. Значит, нужно получить согласие владельца другой половины строения.

Как получить разрешение на снос частного дома, если сосед возражает против демонтажа? Следует поднять полный пакет документации здания, с помощью экспертизы доказать, что удаление одной половины является абсолютно правомерным.

Дача, постоянное жилье в садоводческом объединении

Это может быть дачный кооператив, садоводческое товарищество или коттеджный поселок, застроенный и управляемый по тем же принципам.

Согласие местных органов самоуправления на демонтаж может быть необходимым с их точки зрения. Это зависит от устава, других внутренних документов кооператива, товарищества.

Федеральное законодательство – основополагающим является именно оно – дает собственнику право делать со своей недвижимостью все, что угодно, когда объективно соблюдаются интересы других людей. Поэтому если недовольные участники кооператива начнут судиться именно по вопросу демонтажа здания, то судебный спор они вряд ли выиграют. Но когда иск касается нарушений работы инфраструктуры (канализации, например), есть доказательства, что причиной послужил демонтаж здания – его владелец проигрывает судебный спор.

Как показывает практика, с кооперативом несложно договориться. Согласуется отключение коммуникаций, маршрут, график подъезда спецтехники, другие детали предстоящих работ. После чего правление товарищества одобряет их проведение.

Если хотите снести обычный объект, частный дом принадлежит вам полностью, нет жестких обязательств перед кооперативом – разрешение получите довольно быстро.

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на ремонт

Получение—  ряд последовательных действий:

• подготовить согласие в письменном виде всех собственников на реконструкцию, если их несколько;
• обратиться в проектную организацию СРО, заказать изготовление проекта;
• собрать для эксперта исходные документы на объект и земельный участок, предоставить ему доступ для обследования объекта;
• получить проектную документацию;
• заказать градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления или профильной организации;
• собранный пакет документов с заявлением на получение разрешения подать в Госстройнадзор;
• получить разрешение на реконструкцию.

После этого можно приступать к строительным работам по плану.

Реконструкция здания: надстройка этажа

Большое значение имеют инженерные изыскания, направленные на исследование обстоятельств техногенного воздействия и природных условий. Изыскания проводят главные инженеры проекта — специалисты организации, входящей в состав СРО.

Что дают инженерные изыскания:

• возможность проведения земляных работ;
• проверку, соответствует ли объект своему назначению;
• возможность обосновать архитектурные и планировочные решения;
• получение данных о природных условиях и техногенном воздействии на окружающую среду;
• возможность комплексного описания строения;

Ведущая роль в пакете документов принадлежит проекту. Вся прочая документация к нему прилагается: схема, пояснительная записка, решения в области архитектуры и планировки, меры безопасности и организация работ.

Необходим проект для реконструкции? Наша компания готова помочь!

Мы занимаемся подготовкой таких проектов, а также поможем в получении согласования реконструктивных работ. Подробнее можно уточнить на предварительной консультации у экспертов компании АБ «МБР» по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Согласование проекта реконструкции здания и определяет проверка экспертов. Если результат экспертизы отрицательный, разрешения не будет.

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на изменение использования

Изменение ВРИ земельного участка – это процедура, в результате которой меняется направление деятельности, которой разрешается заниматься на данной земле. Обратиться с заявлением о смене ВРИ имеет право не только владелец надела, но и арендатор.

По общим правилам, перед сменой ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя, если иное не предусмотрено арендным соглашением. Правила оформления такого разрешения устанавливаются муниципалитетом.

В целом, для получения согласия, необходимо обратиться с заявлением к арендодателю, доказать обоснованность производимых действий и попросить выдать письменное разрешение.

Пример из практики:

Гражданин Р. обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, находящегося у него в долгосрочной аренде. Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему отказали, так как он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя. Гр-н Р. обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ, после чего мужчина вновь подал заявление в Росреестр. В этот раз причин для отказа ведомство не нашло.

В случае, если возражений об изменении ВРИ у арендодателя нет, то нужно получить от него согласие на процедуру. И только после этого следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Но, в некоторых случаях, арендатор не имеет права изменить ВРИ арендованного земельного участка. К ним относятся ситуации, когда надел получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешенного использования.

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на изменение планировки

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Какие документы нужно предоставить для получения разрешения на изменение внешнего вида

В отличие от перепланировки фасад согласовывается не в Мосжилинспекции, а в Москомархитектуре. Пакет документов зависит от того, планируются работы или они уже сделаны.

Если фасад здания изменен , нужно:

• подготовить техническое заключение, содержащее все необходимые разделы и сведения;
• подать запрос в Москомархитектуру. Если все сделано по нормам, то там выдадут заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта. Если нет – придется переделывать и подавать запрос заново.

Если изменение фасада здания еще только планируется , нужно:

• получить документы БТИ, причем техническая инвентаризация должна быть проведена не позднее 5 лет назад;
• заказать в проектной компании проект, получить техническое заключение. Это можем сделать мы;
• подать документы на согласование в Москомархитектуру;
• получить решение о согласовании проекта;
• провести строительные работы – на это отводится 1 год. Если этих сроков не хватает, их можно продлить еще на год;

Собственник, либо компания, которая занимается согласованием изменения фасада, должны также предоставить акт, который подтверждает, что объект не является самостроем, и в отношении него нет административных процедур о нецелевом использовании земельного участка.

Если акта не будет, Москомархитектура запросит всю информацию сама, но это может увеличить срок рассмотрения заявления на два месяца, поэтому лучше подготовить акт заранее.

Все документы подаются электронно через портал mos.ru .