Разрешение на строительство 2025: что ожидать от нового законодательства

Разрешение на строительство 2025: что ожидать от нового законодательства

Изменения в законодательстве 2025 года затрагивают не только правила использования земель, но и непосредственно процесс строительства на участках ИЖС. Новые стандарты направлены на улучшение качества жилья, снижение негативного воздействия на окружающую среду и обеспечение безопасности будущих домовладельцев. Для строительных компаний это означает необходимость пересмотра проектных решений и методов работы.

Основные изменения включают:

1. Ужесточение требований к экологичности строительства.
2. Новые нормы обязывают использовать экологически безопасные материалы, которые не выделяют вредных веществ и имеют минимальное воздействие на природу. Например, при возведении дома будет рекомендовано применять утеплители, сертифицированные по европейским стандартам, и устанавливать энергоэффективные окна. Это сделает жилье более комфортным и снизит расходы на эксплуатацию, однако увеличит первоначальную стоимость строительства.
3. Новые нормы безопасности строительства.
4. Учитывая участившиеся случаи чрезвычайных ситуаций, нормативы строительства усиливаются. Например, вводятся обязательные требования к сейсмоустойчивости домов в регионах с повышенной активностью. Также увеличивается ответственность застройщиков за соблюдение норм пожарной безопасности, включая обязательную установку противопожарных систем.
5. Учет климатических особенностей региона.
6. Проекты должны разрабатываться с учетом климатических условий конкретного региона. Это касается как материалов, так и конструктивных решений. Например, в северных регионах больше внимания будет уделяться теплоизоляции, а в южных — системам естественной вентиляции и защиты от перегрева.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое разрешение на строительство 2025

Одно из первых и ключевых изменений в законодательстве о долевом строительстве касается сроков гарантии на отделочные работы и элементы отделки. Поправки, вступившие в силу с 1 января 2025 года, вводят новые правила, которые значительно отличаются от ранее действовавших норм:

• в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ, минимальный срок гарантии на отделочные работы теперь устанавливается договором, однако он не может быть менее одного года с момента передачи объекта долевого строительства участнику. Это нововведение затрагивает только отделочные работы , оставляя застройщикам возможность существенно уменьшить ответственность за этот аспект строительства;
• для сравнения, общий гарантийный срок на объект долевого строительства теперь составляет не менее трех лет , однако ранее застройщики были обязаны предоставлять пятилетнюю гарантию. Срок сократился, что фактически облегчает финансовую нагрузку на строительные компании.

Важно отметить! Установленные сроки начинают исчисляться с момента передачи объекта дольщику. Любые договорные условия, которые могли бы сократить этот период, не имеют юридической силы.

На практике эти изменения играют на руку застройщикам, минимизируя их долгосрочные обязательства перед дольщиками. Однако для участников долевого строительства сокращение гарантийных сроков означает необходимость более внимательного осмотра объекта при приемке, чтобы вовремя зафиксировать возможные недостатки.

В каких регионах России будет действовать разрешение на строительство 2025

Минстрой опубликовал справочные материалы по решению типовых вопросов в части оказываемых Минстроем государственных услуг по выдаче разрешения на строительство (РНС) и разрешения на ввод (РНВ) объекта в эксплуатацию.

Фото: www.pbs.twimg.com

О порядке принятия застройщиком или техзаказчиком решения об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы проектной документации в связи с внесением в нее изменений после прохождения экспертизы

При внесении изменений в проектную документацию после прохождения экспертизы главным инженером проекта утверждается подтверждение соответствия вносимых изменений согласно требованиям части 3.8 статьи 49 ГрК РФ.

Подтверждение может быть подготовлено согласно рекомендуемой форме (она размещена в открытом доступе на сайте Минстроя). Застройщик вправе утвердить изменения только при наличии такого подтверждения. В таком случае направление проектной документации на повторную экспертизу не требуется.

После утверждения изменений и принятия решения о непрохождении повторной экспертизы застройщику необходимо проанализировать внесенные изменения на предмет их соответствия параметрам объекта, указанным в РНС.

При строительстве объектов, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор, застройщику рекомендуется организовать внесение изменений таким образом, чтобы на момент проведения плановых проверок все выявленные в процессе строительства отклонения параметров объекта от проектной документации были учтены.

При утверждении застройщиком изменений, предметом которых стало выделение (изменение) отдельных этапов строительства, будет необходимо обратиться за внесением изменений в РНС.

Фото: www.gazeta.ru

О сроке оказания государственных услуг по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, оказываемых Минстроем

Срок оказания услуг по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию составляет пять рабочих дней.

Справочные материалы содержат также контактные данные для обращения в случае наличия технических проблем при работе с Комплексной информационной системой Минстроя, порталом госуслуг.

Портал ЕРЗ.РФ ранее информировал о продлении сроков действия разрешений на строительство на один год и доработке единых стандартов выдачи РНС и РНВ.

Какие изменения будут внесены в строительное законодательство после введения разрешения на строительство 2025

 

Какие изменения он вносит?

1. Пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ: Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома.

Теперь данный пункт подходит и для гаражей и хозяйственных построек (при строительстве или реконструкции гаражей и хозяйственных построек на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также строительства или реконструкции гаражей на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд).

 

2. Определены условия завершения строительства здания (сооружения).

 

Дополняется статья 52 ГрК РФ. Строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня:

1) получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство;

2) получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства (за исключением случаев, если строительство осуществлялось без получения уведомлений).

В случае, если для строительства или реконструкции не требуются получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации, то завершением строительства будет считаться день осуществления государственного кадастрового учета.

 

3. После завершения строительства здания, сооружения необходимо будет осуществлять государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них.

 

Застройщик или иное лицо, имеющие в соответствии с законом основания для приобретения прав на объекты капитального строительства, для получения возможности их эксплуатации, осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ГКУ и ГРП) на такие объекты обязаны :

 

-подготовить и направить в уполномоченный орган или организацию документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в том числе документы, необходимые для осуществления ГКУ и ГРП, в случае, если строительство осуществлялось на основании выданного разрешения на строительство;

-подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления ГКУ и ГРП на объекты, в случае, если для строительства или реконструкции таких объектов не требовалось получение разрешения на строительство.

 

4. Собственник здания должен будет приобрести землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности.

 

Статью 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ дополняют пунктом 7.1: «В случае, если у гражданина или юридического лица, являющихся собственниками зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в зданиях, сооружениях), отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом РФ права на земельные участки , находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, указанные лица обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду , за исключением случаев, если для возникновения прав на такие земельные участки предоставление земельных участков не требуется».

 

Получается, что не зависимо от того, когда построено, приобретены права на здание, сооружение - обязано приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду.

 

Такие изменения ждут нас в наступившем году в отношении объектов капитального строительства. О других изменениях читайте в статье: 2025. Какие изменения нас ожидают в сфере оформления недвижимости?

Как разрешение на строительство 2025 повлияет на процесс получения разрешений на строительство

Ранее действующая редакция 214-ФЗ	Нововведения в связи с принятием 218-ФЗ
В предыдущей редакции действовали лояльные правила к застройщикам. В частности, этот статус приобретали компании, которые имели в собственности земельный участок, а также привлекали средства граждан для субсидирования строительства.	С принятием 218-ФЗ квалификационные требования обновились. К уже существующим требованиям добавилось еще два: застройщик должен иметь 3-хлетний опыт в строительстве многоквартирных домов. Площадь застройки должна быть не менее 10 000 кв. м. Новое юридическое лицо должно функционировать в качестве хозяйственного общества (ПАО, а также АО или ООО).
Ранее застройщик обязан был получить разрешение на строительство . Делалось это до момента привлечения средств граждан. При этом компания могла одновременно иметь несколько земельных участков, и, соответственно, разрешений на строительство , где возводились жилые дома.	В настоящее время действует новое правило: застройщик должен иметь только одно разрешение на строительство. Допускается возведение нескольких многоэтажных жилых домов, если компания действует в рамках одного разрешения.
В предшествующей редакции устанавливалась зависимость размера оплаченного уставного капитала (УК) застройщика от планируемого объема строительства. Например, минимальный размер УК должен составлять не менее 2.5 миллионов р., если компания планирует застройку менее 1500 кв.м.	В новой редакции это правило было полностью отменено. Применяется новый принцип: застройщик на момент направления проектной декларации должен иметь не менее 10% собственных средств от всей стоимости строительства. Эти деньги должны быть на банковском счете.
До принятия поправок устанавливались следующие ограничения относительно лица, претендующего осуществлять распорядительные функции в компании застройщика: у кандидата отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также нет ограничений права заниматься определенными видами деятельности (дисквалификация).	К уже существующим ограничениям добавилось еще три. Так, занимать руководящие функции не могут лица, которые: 1) менее 3-х лет назад были привлечены к субсидиарной ответственности по долгам юридического лица. 2) менее 3-х лет назад, управлявшие юридическим лицом, которое было признано судом банкротом. 3) в течение последних 3-х лет владели не менее 25% акций компании-застройщика, которая в дальнейшем участвовала в процедуре банкротства в качестве должника.
Отсутствовали ограничения на количество открытых расчетных счетов в кредитных организациях для осуществления расчетов с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, который выполняет работы по возведению сооружения.	В дальнейшем будет применяется новый подход: только один расчетный счет застройщика в выбранном им банке.

Какие новые возможности появятся для застройщиков после введения разрешения на строительство 2025

Все объекты строительства очень отличаются своим предназначением и масштабом. Но совершенно любой объект строительства будь то газопровод, одноэтажный склад, гостиничный комплекс, торговый центр или многоэтажный дом - сталкиваются с необходимостью разработки и получением документов в сфере экологии. Это важно на всех этапах - от строительства до ввода в эксплуатацию.

Проектная документация на строительство объекта всегда содержит раздел мероприятий по охране окружающей среды (или ООС), в котором описывается и оценивается влияние объекта на окружающую среду на этапах строительства, пуско-наладочных работ (если имеются), после ввода в эксплуатацию.

Раздел ООС содержит:

• Результаты оценки воздействия на окружающую среду;
• Перечень мероприятий по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия на период строительства и эксплуатации;
• Результаты расчетов рассеивания;
• Мероприятия отдельно по защите каждого компонента окружающей среды (воздух, вода, почвы и т.д.);
• Перечень природоохранных мероприятий и расчет затрат на выполнение мероприятий.
• Графические материалы (карты-схемы с источниками выброса; карты-схемы с результатами расчета рассеивания выбрасываемых веществ; карты-схемы с нанесенными точками, постами отбора проб воды и т.д.).

Раздел ООС вместе с остальными проходит экспертизу (сразу отметим, что она не требуется только лишь в случаях, указанных в частях 2, 3, 3.1, 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Экспертиза может быть государственной, а может проводиться в специально аккредитованных частных организациях.

Для ввода в эксплуатацию построенного объекта необходимо подтверждение соблюдения требований охраны окружающей среды и экологической безопасности во время строительства данного объекта.

Поэтому именно на этапе стройки должны быть соблюдены следующие меры:

1. Разработаны паспорта отходов.

1. Заключен договор на вывоз отходов с лицензированной организацией.

Так же необходимо своевременно осуществлять вывоз отходов и получать акты вывоза отходов с указанием объема и массы – они потребуются для подтверждения факта вывоза.

1. Разрабатывается и ведется журнал учета движения отходов.

Журнал разрабатывается по приказу Минприроды 1028 и ведется ежеквартально.

1. Объект необходимо поставить на учет НВОС.

Согласно критериям отнесения по Постановлению РФ №2398: объекты капитального строительства сроком более 6 месяцев относятся к III категории НВОС, объекты капитального строительства сроком менее 6 месяцев относятся к IV категории НВОС.

1. В соответствии с полученной категорией необходимо вести отчетную документацию и подавать её в установленные сроки:
   1. Отчет 2-тп отходы в срок до 1 февраля года следующего за отчетным.
   2. Декларация о расчете платы разделы выбросы и отходы – плата вносится до 1 марта года следующего за отчетным, декларация подается до 10 марта года следующего за отчетным. (только для III категории НВОС)
   3. Отчет о ПЭК – до 25 марта года следующего за отчетным (только для III категории НВОС)
2. Помимо отчетной документации необходимо разработать отдельные базовые проекты.

Программа экологического контроля (ПЭК), разработка НДВ и согласование до получения сан-эпид заключения, разработка и согласование НМУ.

Все обязательства по выполнению экологических проектов и сдаче отчетов на момент строительства возлагаются на компанию застройщика, работающую на площадке.

Напомним, что именно им потребуется отчитаться и предъявить всю документацию для сдачи объекта и его последующего ввода в эксплуатацию.

Зачастую компании хотят сделать все требуемые документы, когда этап строительства подходит к концу и необходимо сдавать объект. Вот тут и возникают трудности с вводом в эксплуатацию ввиду отсутствия документов.

Не все экологические документы можно подготовить в последний момент – особенно отчеты или акты вывоза отходов. Их сдать/сделать задним числом не получится. Поэтому мы рекомендуем не оставлять заботы об экологии на последний момент и лучше своевременно позаботиться об этом.

А как это сделать?

Можно нанять эколога в штат, а можно воспользоваться услугой экологического аутсорсинга, которая полностью решит проблему ведения экологических отчетов, разработки документации и постановки на учет объекта НВОС. Подробнее о том, что такое «экологический аутсорсинг» и как он может сэкономить ваши время и ресурсы, вы можете узнать по всплывающей подсказке в углу экрана или по ссылке в описании.

И кстати, не забывайте, что после завершения строительства объект необходимо снять с учета!

Какие ограничения будут установлены для застройщиков после введения разрешения на строительство 2025

28 февраля на пленарном заседании с участием руководителей отрасли открылась деловая программа Российской строительной недели. В ходе пленарки застройщики ПИК , ГК Страна Девелопмент , Концерна КРОСТ , Неометрии , ДК Прогресс поделились своим опытом и видением дальнейшего развития отрасли.

Повестку пленарного заседания определил в своем приветствии Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин .

«В числе важных вызовов сегодняшнего дня является цифровизация отрасли и импортозамещение», сказано в его обращении к участникам РСН-2023.

По оценке градостроительного потенциала в целом по стране отрасль жилищного строительства подошла к отметке около 400 млн кв. м жилья, рассказал в своем выступлении замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото). Чтобы этот градпотенциал быстрее превращался в разрешения на строительство и проектные декларации, необходимо увеличивать объем продаваемого жилья в стране, подчеркнул он.

Чиновник также анонсировал рекордный ввод жилья в 2023 году — не менее 50 млн кв. м. Для этого, по мнению Минстроя, важно не допустить ни одного переноса сроков ввода жилья в эксплуатацию в 2023 году. Все, что строится с планируемым вводом в этом году, и все, что было перенесено на 2023 год, необходимо ввести, подчеркнул Стасишин, заявив, что у участников рынка есть все необходимые ресурсы и возможности, чтобы это сделать.

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова (на фото), единственным способом сохранения объемов продаж является снижение ипотечных ставок для уменьшения размеров платежей. Эксперт считает, что необходимо разрабатывать адресные ипотечные программы.

«Первичный рынок сегодня не может обойтись без ипотеки: 90% сделок совершается с привлечением кредитных средств, — пояснил Глушков, добавив: — При этом размер ипотечного платежа является основным показателем, на основе которого заемщики принимают решение о получении займа».

По оценкам участников пленарного заседания, наиболее позитивное влияние на отрасль за последнее десятилетие оказали государственное субсидирование ипотеки на новостройки (57% голосов), переход отрасли на проектное финансирование (38%), сокращение и упрощение процедур в строительстве (19%), а также развитие электронной регистрации ДДУ (14%).

Никита Стасишин к числу наиболее важных событий также отнес создание Единой информационной системы жилищного строительства ( наш.дом.рф ), которая помогает Минстрою России реагировать на все вызовы.

При этом наиболее остро, по мнению участников рынка, в совершенствовании нуждаются такие сферы регулирования жилищного строительства, как комплексное развитие территорий (40%), строительство социальной инфраструктуры при возведении новых жилых комплексов (39%), нормативы обеспечения новостроек парковочным пространством (38%), а также разрешение споров о качестве новостроек (28%) и техническое регулирование в строительстве (26%).

Опытом реализации проектов комплексного развития территорий поделился президент ГК Страна Девелопмент Александр Гайдуков (на фото). Из 38 проектов девелопера 15% реализуются по комплексной программе развития территорий. В первую очередь Страна Девелопмент расселяет ветхое и аварийное жилье.

Александр Гайдуков выдвинул ряд предложений для дальнейшего развития КРТ. В их числе возможность выхода многоквартирных домов из КРТ после объявления аукциона. Также это создание в муниципалитетах отдельных структур, которые будут прорабатывать проекты и запускать их в реализацию.

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ продолжит работать над сокращением строительных процедур в жилом девелопменте, заверил председатель комитета Сергей Пахомов (на фото).

В частности, в ближайшее время на рассмотрение нижней палаты будет внесен законопроект, который упростит взаимоотношения девелоперов и покупателей жилья на этапе приемки. Механизм должен быть максимально простым, чтобы у граждан не появлялось необходимости обращаться к различным юридическим компаниям.

«Новый документ устранит текущую тенденцию, когда все больше и больше домов вводится в эксплуатацию по решению суда», — пояснил Сергей Пахомов.

Отдельное внимание на пленарном заседании было уделено вопросу цифровизации различных государственных услуг и функций в строительстве.

Наибольшие достижения участники пленарки отметили в таких сферах, как государственная регистрация ДДУ (61%), размещение проектной декларации в ЕИСЖС и получение ЗОС органа контроля за долевым строительством (37%), кадастровый учет построенного объекта (29%), выдача ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также иные местные процедуры (28%).

Как разрешение на строительство 2025 повлияет на экологию и окружающую среду

Практически все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что застройщики будут строить меньше, а объём квадратных метров, выведенных на рынок, в 2025 году сократится. Проектное финансирование по рыночной ставке 26–28% годовых не позволяет строить как раньше. Но это не значит, что уменьшится и предложение.

«Застройщики будут вынуждены замораживать развитие проектов с невысокой маржой на начальной стадии проработки. Проекты на высокой стадии предпроектной проработки и получившие разрешение на строительство будут выходить на рынок. Но не стоит ждать резкого сокращения предложения: наоборот, на фоне падения спроса количество квартир в экспозиции будет планомерно увеличиваться», — объясняет Елизавета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой».

Территории, которые будут чувствовать себя в 2025-м неплохо, — Дальний Восток и Арктика. Именно сюда могут направить своё внимание некоторые застройщики, считают в Группе «Эталон». Там сформирована долгосрочная потребность в новых объёмах жилья, а покупатели могут взять ипотеку под 2% годовых.

Что касается завершения уже начатых проектов, то задержек не будет: при просрочке застройщик выплачивает неустойку, а это лишние траты.

В 2025-м девелоперам придётся избавляться от земельных участков под строительство, даже ликвидных, считает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». Строить столько, сколько раньше, нет смысла, а держать участки, взятые в кредит, очень невыгодно. «От части земельного банка застройщики, несущие повышенную кредитную нагрузку, вынужденно откажутся. Уже сейчас некоторые девелоперы выставили участки на продажу. Покупать новые участки они будут меньше и в основном в рассрочку», — полагает эксперт.

Максим Ельцов добавляет, что в ближайшие месяцы мы увидим укрупнение застройщиков: более сильные компании будут поглощать более слабых, а часть из них может перейти в собственность банков.

Но глобально строительной сфере ничего не угрожает: власти будут поддерживать её, подтвердил зампредседателя правительства РФ Марат Хуснуллин.