Как построить дом на своём земельном участке: подходы и рекомендации

Как построить дом на своём земельном участке: подходы и рекомендации

При выборе и приобретении земли для нового дома следует учесть как юридические, так и практические аспекты. Весь процесс сопряжен с оформлением множества документов, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами проверенного специалиста – риелтора или юриста.

Сделать правильный выбор о том, как построить дом, невозможно без тщательного осмотра участка, на котором будут выполняться строительные работы. В идеале, все начинается с поиска подходящего земельного участка для строительства. Так как комфортность будущего проживания напрямую связана с местоположением участка, при его выборе стоит руководствоваться несколькими критериями:

• Характеристики участка. Необходимо учитывать не только общую площадь, но и рельеф участка. Участок, расположенный на склоне, потребует дополнительных финансовых ресурсов на планировочные и земельные работы, а также на строительство подпорных стен.
• Документы владельца (продавца). Необходимо проверить их подлинность и корректность заполнения (в том числе указанные размеры участка).
• Местоположение. Важны близость к городской инфраструктуре, состояние подъездных путей, наличие общественного транспорта, экологические условия (наличие поблизости потенциально вредных предприятий). Рекомендуется узнать, нет ли вблизи болот, очистных сооружений или свалки.
• Инфраструктура. Стоит оценить наличие инженерных коммуникаций (более подробную информацию рекомендуется получить в управляющей компании).
• Потенциальные дополнительные расходы. Возможно, на участке присутствуют старые здания, требующие демонтажа, или высокий уровень грунтовых вод, что потребует создания эффективной системы дренажа.

Можно обратиться за ценной информацией к владельцам близлежащих земельных участков и местной администрации.

Специалисты, которые обладают знаниями о том, как правильно построить частный дом, предлагают обратиться в соответствующие органы для уточнения возможности подключения к существующим инженерным сетям. В противном случае, непредвиденное ограничение может стать серьезной препятствием.

Когда место для строительства дома окончательно определено, проводятся следующие действия, способствующие строительным работам:

• Производятся геологические и геодезические исследования, топографический обзор местности. Это позволяет получить информацию о составе почвы и уровне грунтовых вод, которая будет использоваться для адаптации фундамента типового проекта к конкретным условиям. Если на земельном участке уже ведется строительство, может потребоваться привязка к существующему фундаменту и возможное его усиление.
• После приобретения участок оборачивается.
• Важно определить специальное место для накопления строительного мусора, приготовления бетона, утилизации отходов, а также проезда строительной техники, чтобы не загрязнить всю территорию.

Связанные вопросы и ответы:

Какие типы домов можно строить на своём земельном участке

 на своем сайте, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ), на каких землях можно возводить дом или содержать сельскохозяйственных животных и как поменять ВРИ при необходимости. Росреестр подчеркивает, что это важные вопросы: ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка, а кроме того, за использование земель не по целевому назначению налагается штраф (для граждан его размер составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. по).

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. ВРИ устанавливаются муниципалитетами для каждой территориальной зоны, всего существует 13 ВРИ (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 ""):

• сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
• жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
• общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
• предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
• отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
• производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
• транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
• обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
• деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
• использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
• водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
• земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
• земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Какие правила и нормативные акты нужно учитывать при строительстве дома на своём участке

Для того чтобы человек получил разрешение на любое строительство на участке, согласно 26 статье Земельного Кодекса Российской Федерации, у него должны быть следующие документы в зависимости от способа приобретения участка:

• договор купли-продажи земли;
• дарственная;
• договор мены;
• переуступка прав на земельный участок.

Начать строительство может только владелец участка, у которого есть документы, юридически подтверждающие факт владения недвижимостью. Арендатор не может возводить постройки на участке земли.

Если на руках есть необходимые документы, то можно приступать к планированию построек на участке, учитывая при этом следующие нормативные акты, правила и градостроительные нормы:

1. СНиП 30-02-97. (Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения) . Набор нормативных документов определяющих расположение объектов на участке относительно его границ и размер объектов относительно общей площади участка.
2. СНиП 2.07.01-89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений) . Определяет правила прокладки кабелей и трубопровода между соседними участками.
3. СНиП 2.04.01-85 (Внутренний водопровод и канализация зданий) и СНиП 2.04.08-87 (Газоснабжение) . Определяют правила организации водопровода, газопровода и канализации.
4. ТСН-40-301-97 (Территориальные строительные нормы систем водоснабжения и водоотведения районов жилой малоэтажной застройки Московской области) . Определяют порядок проектирования, строительства и реконструкции систем бытового водоснабжения и водоотведения в районах малоэтажной жилой застройки Московской области.

Мы поможем вам разобраться со всеми нормами и правилами , регулирующими строительство частного дома на участке в Заокском районе Тульской области и Московской области. Для получения консультации позвоните нам по телефону +7 (495) 432-38-04 .

Как выбрать подходящий архитектора для проектирования дома на своём участке

В своей практике нам приходилось слушать жалобы заказчиков на некачественную работу коллег по цеху. Не единожды, проводив собеседования, убеждались в отсутствии знаний и навыков (а порой и желания обучаться) у потенциальных сотрудников. И чтобы вы не прогадали в выборе архитектора, не нарвались на профанов и не заплатили за проект дважды, мы составили список параметров по выбору проектировщика для своего дома.

Не думайте, что любой архитектор с дипломом “архитектора” спроектирует вам дом, который вы построите. Условно, “У меня сестра сына маминой подруги заканчивала архитектурный, нарисует нам дом”. Нарисует – да. Спроектирует – нет. ИЖС это особенная область проектирования, которую архитекторы знают хуже всего . Да, они создают вдохновенные концепции городов, проектируют МКД или административку, но частный дом – это настолько специфический пласт знаний, связанный с другими СП, связанный с конструктивом и здравым смыслом, и которому архитектора поверхностно учили 2 месяца на втором курсе (из шести), что если это если это первый или даже пятый частный дом данного архитектора, то количество факапов будет зашкаливающим. Вы этот дом не построите. Да, и это будет только часть проекта, Архитектурные Решения, а не полный проект.
Архитектор – не единственный, кто проектирует дом. Архитектор выполняет эскизный проект и раздел Архитектурные решения (округленно, это планировки и внешний вид). Если раздел АР – это весь проект, который вам предлагают, то у нас для вас плохие новости.
Получая эскизный проект/раздел АР (это проект без технических решений) готовьтесь к вопросам от строителей. А вопросы будут даже в случае наличия конструктивного раздела. Его, кстати, нужно иметь, и его делает инженер-конструктор (и ни в коем случае не архитектор). Разницу между ними мы разбираем в другой статье: Архитектор VS Конструктор .
И ответы на вопросы строителей напрямую зависят от практического опыта архитектора. И если опыта не достаточно, то позвонив архитектору третий раз, в трубке вы услышите только гудки. И что делать дальше с набором картинок из раздела АР? Также если вы отдадите свой Архитектурный раздел от зелёного Архитектора нормальному Конструктору для разработки КР, он вернет вам его обратно со словами “это абсурд, здесь нужно всё переделывать”.

Какие материалы и технологии используются при строительстве домов на своём участке

Подойдем глобально.  Ведь вы не будете жить в доме, где нет отделки и даже электрики?  Поэтому вопрос стоимости строительства на самом деле гораздо шире.

Вот примерная структура расходов на строительство дома:

• Стоимость земельного участка и первоначальных вложений в него
• Стоимость подключения базовых инженерных коммуникаций
• Стоимость проектирования
• Стоимость «коробки» дома
• Стоимость инженерных коммуникаций внутри дома
• Стоимость внутренней отделки дома
• Стоимость ландшафтных работ
• Стоимость мебели, техники и прочих благ цивилизации.

Таблица расходов в процентном соотношении для двухэтажного дома площадью 165 м2.

ГРУППА ЗАТРАТ	СОСТАВ ГРУППЫ	% ОТ ОБЩЕЙ СУММЫ	% ОТ ОБЩЕЙ СУММЫ
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ	Получение разрешений, организационные расходы, подключение внешних коммуникаций	5,69	18,75
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ	Проектирование дома - архитектурный проект, конструктивный проект, проекты инженерных сетей, планировка участка	4,69
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ	Расходы на организацию строительства, доставка материалов, вывоз мусора, амортизация инструмента и аренда техники	8,37
ФУНДАМЕНТНЫЕ РАБОТЫ	Земельные работы по фундаменту - котлован, подушка, дренаж и т.п., базовое приведение участка в порядок	9,17	16,05
ФУНДАМЕНТНЫЕ РАБОТЫ	Возведение фундамента и подвод коммуникаций	6,88
ОСНОВНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ	Наружные стены, фасады, перегородки, утепление, отделка цоколя	10,93	25,69
ОСНОВНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ	Межэтажное перекрытие, стропильная система, утепление	5,97
ОСНОВНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ	Кровельное покрытие, водосточная система, кровельная безопасность и т.п.

Как оценить стоимость строительства дома на своём участке

Строительство само по себе часто сопряжено со стрессом. А если строить приходиться в сложных условиях, когда сам участок преподносит проблемы, то напряжение собственника усиливается. Узнаем как преодолеть основные проблемы и возводить дом "без напряга".

Строительство на сложных участках — задача, требующая особого подхода. Такие участки часто имеют особенности рельефа, слабые грунты, высокий уровень грунтовых вод или ограниченный доступ. В этой статье мы рассмотрим основные проблемы и методы их решения.

 

Начните с геологической разведки

Прежде чем приступить к строительству, необходимо провести тщательный анализ:

Геологические исследования. Изучение грунтов, их несущей способности и состава помогает избежать осадок и разрушений здания.

Гидрогеологические исследования. Определение уровня грунтовых вод и направления их движения позволяет выбрать подходящие технологии для защиты от подтоплений.

Топографическая съёмка. Помогает выявить перепады высот, которые могут повлиять на проектирование.

Борьба с грунтовыми водами

Высокий уровень грунтовых вод (УГВ) может привести к затоплению фундамента и подвала. Для борьбы с этим устраивают дренажную систему вокруг здания, отводящую воду и применяют гидроизоляцию фундамента, используя рулонные материалы, мастики или проникающие составы.

 

Если имеется технологическая возможность лучше вообще поднять уровень фундамента выше линии грунтовых вод.

 

Проблемы с грунтом

Слабые грунты, такие как глина или торф, имеют низкую несущую способность. На них возможно использовать свайный фундамент, передающий нагрузку на более прочные слои грунта.

 

Также можно произвести замену слабого грунта на более устойчивый сделав песчаную подсыпку. Затем грунт и подсыпку уплотняют методами вибрации, трамбовки или химического закрепления.

 

Участки с перепадом высот

Строительство на склонах требует создания устойчивой конструкции. Для этого при проектировки здания используют многоуровневую планировку.

 

При проектировании самого участка устраивают террасы для выравнивания поверхности. Чтобы предотвратить оползни стены террас укрепляют габионами.

Ограниченный доступ к участку

В условиях стеснённого пространства могут возникнуть трудности с доставкой материалов и использованием техники:

Используйте компактное строительное оборудование.

Организуйте логистику, чтобы минимизировать количество одновременно находящихся на участке материалов.

Применяйте модульные конструкции, которые легко транспортировать и собирать на месте.

Строительство на сложных участках требует внимательного подхода к проектированию и применения современных технологий. Комплексный анализ и использование проверенных методов помогут успешно реализовать проект даже в самых трудных условиях.

Как организовать строительство дома на своём участке, если нет опыта в этой сфере

Чтобы узнать, есть ли техническая возможность или хотя бы утвержденный инвестиционный план и призрачная, но надежда на врезку в муниципальный водопровод, нужно подать заявление на выдачу технических условий в местное отделение Водоканала и администрацию. Заявление стандартной формы и в нем нужно указать всю важную информацию:

• Наименование региональной организации-исполнителя.
• Сведения о заявителе: ФИО, паспортные данные, ИНН, СНИЛС.
• Контактные данные заявителя: адрес регистрации, почтовый адрес, номер телефона, электронная почта при наличии.
• Основание обращения: указывается, собственник или нет, если не собственник, то данные нотариально заверенной доверенности, если собственник, то информация о праве владения. Для давно купленного владения это могут быть данные договора купли-продажи, для сделок последних лет, из выписки ЕГРН. Если речь об арендованном участке, указывают данные договора долгосрочной аренды.
• Наименование и местоположение подключаемого объекта: это может быть как построенный и эксплуатируемый дом, так и строящийся или реконструированный. Указывают нужный вариант и адрес.
• К каким сетям требуется присоединение: в поселках встречается водопровод, но огромная редкость канализация, поэтому указывают сети холодного водоснабжения.
• Какие виды ресурсов и услуг планируются к подключению: аналогично, получение питьевой воды.
• Основание для заключения договора: подключение вновь создаваемого объекта, так как мы рассматриваем именно подключение нового дома или участка со строящимся домом.
• Данные земельного участка, на котором расположен объект подключения: площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования (ВРИ).
• Общая подключаемая мощность: не только на свои нужды, но и с учетом расхода на случай пожаротушения. Нужно указать и потребление в час, и потребление в сутки. Его не так сложно рассчитать, в среднем на человека отводится 150-200 литров воды в сутки, если дом повышенного уровня комфорта, то и все 250-400 литров. Остается перемножить с количеством домочадцев и высчитать. Например, для семьи из четырех человек в обычном доме нужно 33 с «копейками» литра в час, 0,8 м³ в сутки. Но лучше округлить до одного куба, если возможность есть, это роли не сыграет, а запас никогда не лишний.
• Информация о предельных параметрах подключаемого объекта: этажность, высота, протяженность и диаметр труб водопроводной сети, максимально допустимые местными правилами землепользования и застройки.
• Технические параметры подключаемого объекта: этажность и назначение, высота, протяженность и диаметр труб водопроводной сети.
• Расположение приборов учета: указать, что их нет.
• Наличие локальной канализации: указать, как именно организована система сбора и отведения сточных вод, если нет поселковой канализации.
• Наличие дополнительных источников воды при подключении к централизованной канализации: указать, что их нет.
• Данные уже выданных ТУ при их наличии: если таковые когда-то имелись, теоретически подключиться будет проще, фактически, так, для галочки.
• Информация о планируемых сроках работ и ввода в эксплуатацию: если дом в процессе строительства или реконструкции.
• Расположение приборов учета: непонятно зачем, но этот пункт дублируется и тут тоже указать, что отсутствуют или поставить прочерк.
• Куда направить результаты рассмотрения запроса: это может быть электронная почта или адрес конкретного клиентского отдела.

Какие проблемы могут возникнуть при строительстве дома на своём участке и как их решить

Для частного домостроения используют следующие типы фундаментов:

• ленточный;
• столбчатый;
• свайный;
• плитный.

Рассказываем о каждом более подробно.

Ленточный фундамент

Ленточный фундамент

Внешне напоминает бетонные ленты, погружённые в почву. Эти ленты стоят на «подушке» из уплотнённого песка. Их размещают в местах, где будут внешние и внутренние стены дома.

Наиболее популярный вариант для частного дома ― прочный, долговечный, хорошо переносит нагрузки. Его обычно используют на беспроблемном грунте. Если же почва пучинистая, слишком влажная или с низкой несущей способностью, такой фундамент не подойдёт.

Ещё одна особенность этого фундамента ― долгий монтаж. Вам придётся ждать, пока бетон наберёт прочность и застынет.

Столбчатый фундамент

Столбчатый фундамент

Представляет собой столбы из бетона, кирпича, камня или плитняка, заглублённые в землю. Они расположены под внешними и внутренними стенами.

Как правильно, его используют для каркасных построек или домов из бруса.

Его основное преимущество ― бюджетность. Столбчатый фундамент в разы дешевле ленточного. Также его быстрее возводят.

Свайный фундамент

Сваи для фундамента

Представляет собой сваи, вбитые в землю.

Его главный плюс ― универсальность. Он подходит для любой постройки ― и для частного дома, и для многоквартирного. Неприхотлив к типам почв и рельефу. Здание можно строить даже на пучинистой глине и на неровном участке. Почву не придётся выравнивать, надо просто подобрать сваи нужной длины и правильно выбрать их вид. Кстати, о длине: она может быть практически любой, хоть 3м, хоть 30м.

Сваи могут быть винтовыми, буронабивными и забивными.

Винтовые делают из металла. Именно их обычно используют для частных домов. Они похожи на большие саморезы. Их вкручивают в почву и подрезают, чтобы они были вровень друг с другом. Потом сваи обвязывают балками. Это вполне доступный и простой в монтаже вариант. Но стоит помнить, что металл может ржаветь.

Винтовые сваи

Буронабивные сваи делают прямо на стройплощадке. Рабочие бурят скважины, в которые вставляют арматуру для будущего фундамента. Получается каркас, который заливают бетонным раствором. Эти сваи похожи на бетонные столбы, погруженные в почву. Они прочнее винтовых, но для частных домов их используют нечасто ― слишком дорого. Одна аренда буровой техники чего стоит.

Забивные сваи ― это готовые бетонные столбы. Их забивает в грунт специальная машина. О них особенно наслышаны «счастливчики», у которых по соседству расположилась стройплощадка. Не будем останавливаться на них подробно ― забивные сваи редко используют для частных домов, это слишком дорогостоящее удовольствие.

Как организовать подключение коммунальных услуг к дому на своём участке

Непоправимый ущерб может быть нанесен деревьям еще во время подготовки территории для застройки. Поэтому следует предпринимать меры по сохранению зеленых насаждений, независимо от их вида и возраста, еще задолго до начала строительных работ. Наиболее распространенные ошибки, совершаемые при возведении дома, таковы:

• Если рабочие не знакомы с правилами обращения с почвой, то могут навредить прикорневой системе дерева, всего лишь проехав на грузовике несколько раз в зоне ее расположения. Несоблюдение границ, которое допускается для ведения работ возле насаждения, приводит к уплотнению грунта. Строительный мусор, тяжелая техника, проезжающая по корнеобитаемым слоям почв, толпы строителей, вытаптывающих подстилку, – все это негативно сказывается на здоровье и жизнеспособности деревьев. В результате такая небрежность чревата тем, что уже после завершения работ дерево может перестать плодоносить или попросту засохнет.

• Другая серьезная проблема, которая может возникнуть у больших деревьев – это гниение ствола или корней «изнутри». Как правило, процесс гниения развивается скрытно, поэтому выявить его на стадии развития невозможно. Почему это происходит? Например, строители перерубили корень дерева, который мешал заливке фундамента. С этого момента процессы гниения уже запущены и остановить их невероятно сложно.
• Если участок находится рядом с лесом, угроза для зеленых насаждений – это желание хозяев привести прилегающую лесную территорию в порядок. Будущие владельцы дома пытаются вычистить подлесок, удалить некрасивые мелкие деревца, вырубить кустарники и пр. Как правило, после такой уборки на участке остаются только стволы вековых сосен или елей, полностью очищенные от сучьев и нижних ветвей. Такие насаждения становятся неустойчивыми к массовым атакам вредителей и вряд ли будут в состоянии сопротивляться неблагоприятным погодным условиям (сильным порывам ветра, обильным снегопадам, жгучему солнцу и пр.).