От ремонта до перестройки: как превратить старый дом в современный дом

От ремонта до перестройки: как превратить старый дом в современный дом

Нашему дому под сто лет — его поставили, вроде бы, в 1937 году. По бабушкиным рассказам, здание строилось где-то в другом месте — раньше оно был казармой или чем-то вроде нее, а потом постройку перевезли на наш участок.

Позже его решили увеличить  за счет пристройки, но этим планам сбыться было не суждено. Прадедушка мой был заядлым картежником, и однажды продул не только 30 га земли, но и стройматериалы, из которых собирался строить ту самую пристройку — доски, шифер, бревна… 

К тому моменту уже вовсю шла Великая Отечественная, и в 1944 году его забрали на фронт, где он и погиб. Моей бабушке и ее сестре на тот момент было по четыре года, и они остались на руках у своей овдовевшей мамы. 

Жили, конечно, очень бедно: дом так и остался недостроенным, крышу на тот момент пришлось делать соломенной, а для скотины выделять отдельную комнату (притом что их было всего две) — больше ей жить было негде. 

Спустя годы бабушкина сестра уехала, а сама бабушка так в этом доме и осталась. Потом родилась моя мама, а затем уже и я. Родители рано разошлись, и мы с мамой и бабушкой жили в этом самом доме. Так что с относительно ранних лет я был основным мужчиной в семье и выполнял работу по силам. 

Несколько лет назад бабушки не стало, а вслед за ней, буквально через год, ушла и мама. Я остался наследником и встал перед выбором: реконструкция или снос и строительство с нуля? 

На самом деле, особых раздумий у меня и не было: в память о любимой бабушке я однозначно решил сохранить родные стены. Я ей это и при жизни обещал, хотя она была уверена, что дом я развалю, а сам уеду в большой город и жить буду в квартире.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перестройка старых домов

Реконструкция может потребоваться из-за преждевременного разрушения кровли, стен и фундамента, полученных ими от погодных условий, либо нарушений допущенных много лет назад при строительстве дома, а также при изменении потребности семьи в увеличении жилой площади. Да и желание меньше отапливать улицу в холодное время года никто не отменял, отсюда и логично будет выглядеть стремление повысить энергоэффективность своего дома.

Перед тем, как приступить к реконструкции или переделке своего старого дома, нужно тщательно изучить и оценить его текущее состояние. Детально проанализировать техническое состояние дома, при необходимости, привлечь экспертов, которые смогут обнаружить скрытые от непрофессионального взгляда детали. Так вы сможете составить план будущих работ и оценить то, что нужно восстановить, и свои возможности.

Затем нужно определить временные рамки реконструкции, оценить факторы, влияющие на сроки работ, их порядок и особенности. Например, для реконструкции кровли нужна хорошая погода, а переделку системы отопления или канализации лучше вести летом. Важно, когда и как вы собираетесь жить в доме, какие этапы реконструкции критичны. Строительные материалы имеют определенные характеристики и требования к погодным условиям при проведении работ.

«Как и большинство строительных работ, реконструкция дома имеет сезонность. Как правило, начинать такие работы лучше всего в начале весны, марте-апреле, чтобы завершить до наступления холодов наружные работы. Внутреннюю отделку можно проводить уже и зимой, предварительно обеспечив плюсовую температуру внутри помещений, необходимую для проведения таких работ внутри дома».

Анна Золкина, руководитель товарного направления «Сухие строительные смеси», СТД «Петрович»

Наконец, нужно оценить свои финансовые возможности. Обновить старый дом дешевле строительства с нуля, но это всё равно требует существенных трат. А на бюджет будущих работ влияют разные факторы: сроки, материалы, кто будет ремонтировать — своими силами или привлечённые специалисты. Нужно составить чёткий план действий до начала работ, тогда восстановление старого дома принесёт минимум сложностей и максимум результата.

Давайте проведем своего рода визуальную диагностику основных признаков, выявив которые, мы поймем, что нам нужна реконструкция дома:

• Фундамент перекосился или треснул, провалился какой-то его участок, на цоколе видны сквозные трещины. Перекос можно определить визуально, инструментами и по косвенным признакам. Например, двери затирают пол, окна плохо открываются или закрываются сами собой, положение крыльца изменилось.
• Стены пришли в негодность. Деревянные стены прогнили, появилась плесень или в них завелись вредители. Каменные, кирпичные или бетонные стены пошли трещинами, появились холодные зоны и сквозняки, даже при закрытых окнах. На таких стенах часто появляется конденсат и грибок.
• Крыша протекает, на чердаке и в комнатах заметна сырость. Тёплый воздух уходит с верхнего этажа без помощи вентиляции, деревянные элементы кровли поражены вредителями или плесенью.

Важные, но менее заметные признаки:

• Отопление не обеспечивает комфортную температуру внутри дома. Приходится тратить больше топлива на поддержание тепла.
• Электропроводка не выдерживает нагрузки — пробки/автоматы выбивает при включении бытовой техники, появляются искры. Тут требуется изучить состояние более внимательно — оценить автоматику, проверить сечение, материал проводки, состояние кабелей.
• Система водоснабжения и канализации не справляется — слабый напор воды, некачественный слив, вода поступает с загрязнениями.
• От окон или входной двери дуют сквозняки.
• Внешняя или внутренняя отделка выглядит обветшалой и морально устаревшей.
• Пришли в негодность дорожки у дома (на них появились трещины), мангальная зона или забор нуждается в ремонте или замене секций, ворот.

Наличие любого из этих признаков показывает, что наш дом требует к себе внимания и реконструкция ему необходима.

Какие факторы влияют на решение о перестройке старых домов

Реконструкцию старого дома лучше начать с фундамента. Список работ по обустройству основания зависит от его состояния и может состоять из следующих этапов:

• Ремонт фундамента.
• Его утепление.
• Обустройство отмостки.

Разберём каждый этап подробнее.

Ремонт фундамента

Важная информация: Если дом уже старый, и в фундаменте есть трещины, то его следует отремонтировать. Если планируется установка тяжёлых фасадных и кровельных материалов — например, фиброцементного сайдинга и керамической черепицы, то основание дома потребуется усилить.

В любом случае реконструкция фундамента — это очень ответственный и трудозатратный этап реконструкции частного дома. Перечень работ зависит от типа основания и сложности случая. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем обращаться к профессионалам: решение о ремонте или укреплении фундамента должны принимать проектировщики, а все необходимые работы выполнять строители.

Утепление фундамента

Если фундамент вашего дома ещё не утеплён, то лучше это сделать. Теплоизоляция фундамента включает утепление его верхней части, возвышающейся над землёй (цоколя), а также нижней части, расположенной ниже уровня грунта. Обычно для этого используют экструдированный пенополистирол (ЭППС). Это связано с его эксплуатационными характеристиками:

• Низкая теплопроводность. Чем она ниже, тем лучше утеплитель защищает фундамент от промерзания. Теплопроводность ЭППС — 0,029 Вт/(м·К).
• Низкий уровень водопоглощения — 0,4%. Если фундамент сделан из бетона, то в его поры может попадать влага. При замерзании она увеличится в объёмах и может стать причиной появления трещин в основании. Если утеплить фундамент ЭППС, то он не намокнет и не разрушится.

Способ утепления фундамента зависит от его типа. Например, для ленточного используют следующую технологию:

1. Выкапывают траншею вокруг дома . В неё устанавливают утеплитель. Его располагают таким образом, чтобы он закрывал как цоколь, так и нижнюю часть фундамента. Глубина траншеи равняется высоте подземной части основания, ширина — толщине утеплителя (50–100 мм).

   

Обратите внимание!
Выбор толщины утеплителя для фундамента зависит от климата в регионе, в котором расположен дом. Точные размеры определяют строители. Это касается утепления и других частей дома — стен и кровли.

Обеспечивают гидроизоляцию фундамента. Для этого используют специальные обмазки, мастики и рулонные материалы.

2. Устанавливают плиты ЭППС. Их закрепляют специальным клеем и тарельчатыми дюбелями.



3. Обшивают цоколь. Обычно для этого используют технологию мокрого фасада: на плиты ЭППС наносят слой базовой штукатурки, армирующую сетку, а затем финишную отделку: декоративную штукатурку, натуральную каменную плитку, облицовочные панели под камень или кирпич.

Обустройство отмостки

В рамках ремонта старого дома можно сделать отмостку. Это дорожка, которая примыкает к стенам дома. Она может быть твёрдой (из бетона) и мягкой (с верхним слоем из гальки, щебня и декоративных камней).

Оба варианта выполняют две важные функции:

• Обеспечивают отвод воды от фундамента. Отмостку обычно располагают под небольшим уклоном. Благодаря этому осадки не задерживаются у фундамента и стекают по ней в почву.
• Отводят воду от грунта рядом с фундаментом. Если не сделать отмостку, то осадки будут попадать в грунт рядом с основанием. При замерзании земля увеличится в объёмах и будет давить на фундамент. Это может стать причиной появления трещин. Благодаря отмостке осадки будут стекать в почву не рядом с основанием, а на расстоянии от него.

О том, как сделать отмостку, можно узнать в материале.

Какие этапы проходят перестройка старых домов

Специалист по перестройке и усилению старых строительных конструкций — это человек, который работает в строительной организации и занимается тем, что восстанавливает и улучшает с помощью новых материалов и современных технологий различные здания. Это может быть жилой фонд, архитектурные памятники, даже дворцы. У каждого объекта — свои особенности и свой план реставрации. Оценкой объекта, составлением плана работ, контролем за восстановлением и занимается такой специалист.

В метафорическом смысле представитель этой профессии — своеобразный врач для зданий. Все строения, как и люди, со временем стареют, ветшают, у каждого появляются свои «хронические болезни»: ослабевают конструкции, проседает фундамент, протекает крыша, страдает морозостойкость и шумоизоляция. Все эти болезни призван диагностировать и вылечить специалист по перестройке.

Как и лечение, план реставрации для каждого здания уникален. Например, панельный дом нужно утеплить, избавить от сырости, наладить вентиляцию и сделать более удобной и современной прилегающую территорию — то есть изменить то, что не нравится, повысить комфорт жильцов. У архитектурных памятников другой рецепт от «доктора»: при работе с ними важно наоборот ничего не изменить, а укрепить изнутри, сделать прочнее — заменить материалы на новые так, чтобы это было незаметно, а в ряде случаев и вовсе использовать «родные» материалы. Иногда запрос получается гибридным: например, историческое здание нужно модернизировать, вдохнуть в него новую жизнь, но сделать не музейным объектом, а функциональным — как «Новую Голландию» в Санкт-Петербурге или «Хлебозавод № 9» в Москве. И это уже третий вариант работы для специалиста.

Какие специалисты могут помочь в перестройке старых домов

Действительно, во многих случаях это так. Но когда процесс разрушения зашёл слишком далеко, то экономии не получится. Говорят, что если процент износа конструкций не превышает 50%, то ремонтировать и переделывать смысл есть. А вот если больше 50%, то экономическая выгода начинает стремиться к нулю. А может случиться и так, что расходы на восстановление и переделку превысят самую роскошную смету на новое строительство. Даже в случае неоспоримого значения старого, при реставрации объектов, имеющих ценность с точки зрения искусства или истории, если утраты больше 70%, принимается решение о консервации и исторической реконструкции. Она представляет собой воссоздание конструкций и внешнего вида объекта реставрации, основанное на историческом описании объекта, сохранившихся фрагментах, выводах историков и археологов о методах строительства и так далее. То есть оставшиеся 30% целого консервируют (укрепляют, чтобы остановить дальнейшее разрушение), а утраченное заменяют новоделом, максимально повторяющим старое. Если ресурс дома исчерпан, проще его снести и построить новый Если ваш старый дом и хозяйственные постройки на даче не обременены воспоминаниями или архитектурной ценностью, а износ старых конструкций слишком велик, — скорее всего, стоит перестраивать и вот почему:

• затраты на восстановление и укрепление изношенных конструкций могут сравниться и даже превысить стоимость возведения новых;
• в процессе капитального ремонта могут проявиться не замеченные ранее подводные камни или обнаружиться «скелеты в шкафу». Возможно, выяснится, что та или иная конструкция далеко не так прочна, как показалось при первоначальной оценке состояния дома. Это или удорожит ремонт, или сделает невозможным проведение его по намеченному плану, что, в конце концов, поднимет стоимость работ по восстановлению;
• применение современных строительных технологий к старому строению может оказаться невозможным. К примеру, утепление старого сруба с применением пенополистирола и строительных паро-ветро-гидро- защитных мембран, ламинат на полу и новые пластиковые окна со стеклопакетами могут «убить» старый дом окончательно: древесина под облицовкой начнёт преть и разрушаться, в отремонтированном доме появится сырость;
• конструкции старого дома могут быть непригодны к перепланировке или надстройке этажа. Например, в срубе-пятистенке нельзя убрать бревенчатую перегородку (переруб) — это часть конструкции.

Какие материалы используются при перестройке старых домов

Реконструкция жилого дома представляет собой комплекс архитектурно-строительных работ и технических мероприятий, связанных с изменением или улучшением основных технико-экономических показателей здания для безопасности и эффективности его дальнейшей эксплуатации. Стоимость реконструкции старого дома рассчитывается для каждого конкретного случая, однако в целом на территории России колеблется от 1200 до 22000 рублей за кубический метр .

Что представляет собой данная услуга?

Под реконструкцией дома подразумевается улучшение его технических и эстетических характеристик. Это сложный и многоэтапный процесс. Работы могут выполняться как «под ключ», так и частично. Комплекс мероприятий включает в себя множество различных услуг:

• Выезд специалиста на объект для визуальной оценки и замеров габаритов здания.
• Подготовка проектной и расчетно-сметной документации, с ее дальнейшим согласованием в установленных законодательством органах и инстанциях.
• Непосредственно строительно-монтажные работы (в том числе усиление несущих конструкций, изменение габаритных размеров дома – надстройка и пристройка, замена инженерных коммуникаций, внутренняя перепланировка, внешняя и внутренняя отделка).

От чего зависит общая стоимость реконструкции старого дома?

Расчет стоимости реконструкции проводится поэтапно, а все виды работ, как правило, сначала оцениваются по отдельности, а затем суммируются. Так, например:

• Выезд специалиста на объект обойдется от 500 до 6000 рублей .
• Реконструкция и усиление фундамента — от 2500 до 12000 рублей за погонный метр.
• Реконструкция крыши – от 500 до 9000 рублей за квадратный метр.
• Пристройка веранды — от 2700 до 10000 рублей за квадратный метр.
• Внутренняя отделка дома — от 7500 до 18000 рублей за квадратный метр.
• Внешняя отделка дома — от 600 до 8000 рублей за квадратный метр.

Кроме того, сумма расходов на реконструкцию старого жилого дома зависит от ряда других факторов, таких как:

1. Техническое состояние дома и несущих конструкций на текущий момент (вполне очевидно, что реконструкция обойдется гораздо дешевле, если здание было правильно сконструировано изначально и поддерживалось хозяевами в жилом состоянии, чего не скажешь о заброшенном или возведенном с ошибками доме).
2. Общая площадь и этажность дома , масштабы проекта и как следствие затраты строительных материалов, спецтехники, оборудования и рабочей силы.
3. Местоположение объекта (ключевым моментом в данном случае являются абсолютно все транспортные расходы).
4. Сложность составления проекта и подготовки документации.
5. Территориальное размещение и опыт архитектурно-строительной компании, занимающейся реконструкцией домов (стоимость услуги в столице и областных центрах зачастую несколько выше, чем в других городах Российской Федерации, кроме того, начинающие фирмы могут намеренно снизить прайс для привлечения большего числа клиентов и наработки портфолио).

Виды реконструкции жилых домов

В зависимости от вносимых изменений выделяют реконструкцию:

• Без изменения конструктивной схемы и строительного объема здания.
• С изменениями конструктивной схемы и строительного объема (пристройка, надстройка, кардинальное изменение архитектурного облика).

Также реконструктивные мероприятия в зависимости от объемов строительно-монтажных работ могут быть полными или частичными.

Где можно заказать данную услугу?

На сегодняшний день существует огромное количество частных строительных компаний и фирм, осуществляющих реконструкцию старых домов. На их сайтах зачастую размещена вся необходимая для заказчика информация, в том числе прайс на услуги, сертификаты качества, информация о компаниях-партнерах, сотрудниках и руководителях отделов, отзывы и портфолио (примеры выполненных работ). Предварительно вы можете проконсультироваться в телефонном режиме или режиме-онлайн и уточнить все интересующие вас детали. Как правило, подобные компании всегда предоставляют гарантии на выполненную работу.

Кроме того, на различных платформах по размещению бесплатных и платных объявлений, а также в сообществах и группах в социальных сетях можно отыскать предложения от частных лиц и бригад. Стоимость выполнения реконструктивных работ в данном случае несколько ниже, а потому в целях экономии многие предпочитают именно этот вариант.

Какие проблемы могут возникнуть при перестройке старых домов

На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п. В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю. При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения. Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.

Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства. В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.

До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:

• оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
• исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
• обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания );
• оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании "Олимпия" (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.